購買二手房最大的難題就是如何和中介博弈、如何和房主博弈，盡可能節(jié)省費用，以最理想的價格購得中意的房子。今天冷眼就和大家分享這方面的技巧，按照我的操作來執(zhí)行可以節(jié)省你大量的中介費用和購房費用。

1、如何對房產(chǎn)中介的中介費進行砍價？

2、如何和房主進行砍價談判？

下面就和大家詳細解析這兩個問題。

一：如何和房產(chǎn)中介談中介費，如何進行砍價。

目前房產(chǎn)中介費是完全偏離市場真實價值的。大家可以想想看，五年前房子200萬，中介收取2%中介費，大概4萬中介費；五年后的今天房子已經(jīng)漲到400萬，中介依然要收取2%中介費，大概8萬中介費。我就想請問：中介在這五年之中成本沒有翻倍、在這五年之內提供客戶服務內容沒有變化，為什么收費會翻一倍了？

因此我們砍價的目的只是讓不合理的中介費回歸到合理的水平，并不是胡亂砍價。下面我將詳細講解和中介砍價方式：

1、知己知彼，首先了解你所在城市的中介費的收費水平。

在砍價之前，你必須做到知己知彼，了解你所在城市的中介費的合理水平，才會進一步砍價。目前關于中介費應該按照什么比例征收，中央政府是沒有明文規(guī)定的，但各個城市的地方政府都是有規(guī)定最高比例，各家中介公司也基本按照這個最高比例進行報價。

目前一二線城市的中介費收取比例2%-3%之間徘徊，但大家要清楚這是中介報價，不是實際成交價，這個價格是有很大的還價空間的。但是這個還價空間每個公司是不一樣的，一般而言，全國連鎖的大型中介公司由于成本高，還價空間比較低，大部分在0.5%左右徘徊。假設你購買房子的中介費是2%，最低能砍到1.5%；非連鎖的小型中介公司砍價余地較大，大部分的實際中介費是在1%左右。

當然我說的是大部分城市的情況，個別城市的中介點數(shù)可能與我說的有所偏離，這需要購房者自己去了解。最終砍價點數(shù)還要取決于的你談判技巧。

2、正確談判順序：先確定中介費用，再去和房主談判。

很多購房者都犯了低級錯誤，就是先和房主談判，把所有一切都談妥敲定了。然后回頭問中介“你這個中介費能降一點”嗎？如果你是中介你降不降，難不成為了幾萬中介費，幾百萬的房子不買了?這都到碗里的肉難道中介再還給你？

正確的談判順序是：你首先和中介確定好中介費、交易費等一系列的費用之后，再讓中介幫你約房主談判，如果費用談不攏就換家中介談判，現(xiàn)在房子基本沒有獨家，每家中介店都是有交易權的，談判之前主動權在你手中，談判之后主動權在中介手中。只有主動權在你手中時候，你的砍價余地才大！

3、看中房子之后，對比多家中介的中介費，選擇最低的交易

首先時間點要掌握好，一定要在看中房子之后進行對比，不要在看房階段對比，因為中介有可能騷擾房主，讓房主以為客戶多變相漲價。

其次你要充分利用房產(chǎn)中介之間的競爭達到砍價目的。具體的操作方式如下：所有的幫你帶看的中介都要詢問一遍。首先問中介有沒有這套房源的銷售代理權（一般來說房主的房源都是公開對外出售，所有的中介都有銷售代理權的，如果沒有，中介也會很快爭取到這套房源的銷售代理權。），然后問中介如果在你家成交中介費最低多少！接著依次詢問幾家中介的最低價格，最后根據(jù)報價進行壓價，選擇服務最好、報價最低中介門店成交。

4、充分利用中介門店各種活動，達到砍價目的。

大型連鎖中介門店有時候會搞店慶活動或者有老客戶優(yōu)惠，其中店慶是可遇不可求，但是老客戶優(yōu)惠是長期活動，一般來說在同一家中介賣房，后期買房的時候中介費減半征收的，也就是原來中介費2%，你再買房只收你1%中介費，這對于大型中介來說是很大的折扣。

如果你在實際購房的過程中，發(fā)現(xiàn)實際砍價的中介費沒有參加活動的中介費低。你就可以轉換到有優(yōu)惠的中介門店去成交。

5、不論任何一家的中介門店的中介費都是可以還價的，還價權一般掌握在店長手中。

一般大型連鎖中介的對外說辭就是中介費是總公司定的，我們絕對不會降價，也沒有降價的先例。這個是徹頭徹尾的謊言，中介就是希望利用信息不對稱的優(yōu)勢，打消你砍價的想法。實際上是任何一家中介門店的中介費都可以砍價的，之間的區(qū)別只是在于大型中介還價空間小，小型中介還價空間大。

幫你看房或幫你談判的中介人員其實都是門店的營銷人員，他們基本上是沒有權利降低中介費用的，就算他同意降中介費也要向店長請示，真正的擁有降價權利的是每個中介門店的店長。所以你不要跟中介人員糾纏，盡量直接和店長接觸，讓他報個可以接受的最低中介費用。

6、房主談判陷入僵局的時候，可以再次砍中介費。

你和中介談好所有折扣和中介費之后，還擁有第二次談中介費的機會。就是和房主談判的時候，陷入僵局的關鍵時刻，你可以再向中介提供中介費的問題，例如“業(yè)主要價和預想相差太大，要求降低中介費，否則就不想談了。”為理由和中介再次談判，一般而言對于幾乎要成的單子，中介門店會做出輕微的讓步，但是你談判時候態(tài)度一定要堅決，不能給中介門店看出破綻。

二：如何和房主進行砍價談判？

很多人購買二手房的時候不知道如何和房主接觸，不知道第一次談判的時候該說些什么，不知道砍價的時候如何表述才能不引起房主反感，下面冷眼就詳細解析這些問題，希望能幫助到大家。

1、知己知彼，盡可能了解房主的信息。

你和房主談判依然要做到知己知彼，因為你所有的談判技巧、談判結果都是建立在對房主信息了解之上的。所以你必須盡可能了解房主的各個方面的信息，才能建立主動權。房主為什么要賣房？房主房子已經(jīng)賣了多久了？房主有沒有降價的欲望？房主價格底線是多少？等等，

你只要綜合了解了這些信息之后才能制定談判策略，任何談判成功都是建立在對方信息之上。例如如果房主根本沒有降價欲望，你砍價房主直接掀桌子走人等。

這方面的信息你要事前通過中介去打聽清楚，或者可以在看房的時間和房主稍微聊會天，旁敲側擊的問出來。

2、確立自己的談判底線，做好的談判失敗的準備。

首先你自己要把握好心態(tài)，任何談判都有失敗的可能性，有可能是主管原因有可能是客觀原因。千萬不要抱著非這套房不買，這次談判一定成功的想法去，那我勸你也不要進行砍價談判的，房主說多少直接簽合同好了。你一定要堅信，房子千千萬，這套不合適肯定有更合適的，這套定不下來下套再定，一定不要突破自己談判底線。

其次你先要召開家庭會議，統(tǒng)一認識想法，確定這套房子的談判底線在哪里。很多購房者不但不會談判，連自己都沒想明白這套房最高能承受多少價格，就稀里糊涂的去談判，結果談高了自己后悔，或者自家人窩里反，在談判桌前才去統(tǒng)一認識，統(tǒng)一想法。這樣主動權就完全掌握在房主手中的。

購房者一定要在家里就統(tǒng)一認識，考慮好最壞的情況，確立底線，再高也不拿，千萬不要在談判桌上被房主掌握主動。

3、你在和房主的交流中，不漏痕跡的套近乎。

中國是人情社會，很多房主也是普通人，多賺一萬少賺一萬可能是在他一念之前。所以在談判時候通過她的實際情況套近乎，例如如果你是本地人，可以通過老鄉(xiāng)、鄰居、校友等關系拉近距離。如果房主是寶媽，可以通過育兒經(jīng)驗拉近關系，如果對方是房主是男的，可以通過足球、籃球等愛好方面套近乎。

但注意的是要不卑不亢、不留痕跡，套近乎只是提升好感，方便后期砍價。雙方要處于平等的態(tài)度，不然讓對方覺得你在巴結他，這反而不利于后期砍價。

4、談判過程中適當賣慘、適當哭窮。

在談判過程中根據(jù)房主的實際反應，適當?shù)耐嘎蹲约旱男畔ⅲ磉_出很窮、很慘的信息，博得房主同情心，達到砍價的目的。

具體的操作方式就是通過和中介的對話、通過和家里人的對話；讓對方知道自己為購房已經(jīng)傾家蕩產(chǎn)了，這套房子的價格已經(jīng)完全超過自身購買力了，雖然自己很有心買這套房，但如果價格不稍微降低點就無能為力了。中年人可以說上有老下有小，工作不易，生活艱辛，青年人可以說小夫妻，被房價擠壓，工資不高生活窘困等等。

不過大家一定要時刻觀察房主的反應，如果有回應的話可以繼續(xù)，如果沒有回應就立刻打住，意思表達出來就夠了，太多會引起反感。

5、不漏痕跡的吐槽房屋缺點，暴露自己對競爭房源的意向。

購房者利用房屋缺點進行砍價是最常用的手段，但在目前樓市火爆的情況下，你如果用的太離譜會引起房主的反感。所以你可以適當表達一下房子的缺點，讓房主知道自己的房源有問題，錯過你后期銷售可能會面臨問題。

與此同時也可以暴露自己看中房源的情況，最好是性價比高的房源，讓中介配合你的表達，凸顯房主的房子性價比不高，錯過你就可能要等很久等等信息，這時候中介也要打邊鼓，時不時的刺激一下房主，最終達到砍價的目的。

6、家具家電、稅費、入住期、首付款時間等附加條件進行砍價

如果房主在價格上咬的很死，一步都不讓。但你又十分想買這套房，可以在其他方面進行砍價，換回主動權。

例如要求整個房子的配套家具家電全部贈送，要求房主承擔一定的稅費，要求繳納完定金直接入住，要求定金少量交付、要求首付款款時間拖后等等，這些條件看起來很小，但如果全部可以實現(xiàn)，也能剩下幾萬塊錢了。

我是資深房地產(chǎn)分析師，不為流量折腰，只發(fā)布專業(yè)、客觀、中立的房地產(chǎn)知識，希望得到專業(yè)購房知識，避免購房陷阱的請關注我。

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