專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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(1)購(gòu)房者在接到收房通知后，應(yīng)該審查開(kāi)發(fā)商的交房手續(xù)是否完善
根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，房屋在竣工并經(jīng)相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格后才能交付使用，因此，驗(yàn)收合格的房子都有驗(yàn)收合格的證明文件：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《竣工驗(yàn)收備案表》，有了這“兩書(shū)、一表”，才能說(shuō)明該樓經(jīng)相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，并且合格。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)察看“兩書(shū)、一表”中的內(nèi)容和驗(yàn)收部門(mén)的蓋章，如有異議馬上詢(xún)問(wèn)。
那么，什么是“兩書(shū)”呢?所謂“兩書(shū)”就是開(kāi)發(fā)商在工程竣工驗(yàn)收合格后，通知購(gòu)房者入住時(shí)所需提供的兩份法律文件：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
《住宅使用說(shuō)明書(shū)》：
此書(shū)是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等等方面做出的說(shuō)明和提出的使用注意事項(xiàng)，一般情況下包含下內(nèi)容：
①開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，有委托監(jiān)理的還應(yīng)注明監(jiān)理單位;
②房屋的結(jié)構(gòu)類(lèi)型;
③裝修、裝飾的注意事項(xiàng);
④上水、下水、電、燃?xì)狻崃Α⑼ㄓ崱⑾赖鹊仍O(shè)施配置的使用說(shuō)明;
⑤有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的安裝預(yù)留位置說(shuō)明和安裝的注意事項(xiàng);
⑥門(mén)、窗的類(lèi)型及使用時(shí)的注意事項(xiàng);
⑦室內(nèi)的配電負(fù)荷;
⑧承重墻、保溫墻、防水層和陽(yáng)臺(tái)等部位的注意事項(xiàng)說(shuō)明;
⑨其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。例如，住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，如果生產(chǎn)廠家有使用說(shuō)明書(shū)，就應(yīng)當(dāng)附在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》：
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的登記，對(duì)房屋的眾多部分在使用年限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任，還有一些其他部位或者部件的保修時(shí)間，則需要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和用戶(hù)約定。此書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)詳細(xì)寫(xiě)明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按此書(shū)約定，承擔(dān)保修責(zé)任。如果房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，維修后使房屋使用功能受到影響，
開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，開(kāi)發(fā)商不但應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，而且購(gòu)買(mǎi)人還可以向《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，核驗(yàn)后確實(shí)屬不合格的，購(gòu)房者有權(quán)要求退房。
商品房保修期從購(gòu)房者收房的當(dāng)天開(kāi)始計(jì)算，具體的保修期限和范圍是：
①地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi);
②屋面、外墻面的防水為3年;
③廚房和衛(wèi)生間的防水為1年;
④地下室及管道滲漏為1年;
⑤內(nèi)墻面、頂棚抹灰層脫落和外墻粉刷自動(dòng)脫落為1年;
⑥地面空鼓、裂縫、大面積起沙為1年;
⑦門(mén)窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年;
⑧燈具、電器開(kāi)關(guān)、電氣箱(盤(pán))和線路設(shè)備損壞為6個(gè)月;
⑨給排水管道設(shè)備工程質(zhì)量、各種通水管道、截門(mén)漏水、通氣孔或煙道不通為6個(gè)月;
⑩供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個(gè)采暖期或供冷期;
國(guó)家對(duì)住宅工程另有規(guī)定的按國(guó)家規(guī)定。
其他部位、部件的保修期限，可由買(mǎi)賣(mài)雙方自行約定。
(2)仔細(xì)檢查自己所購(gòu)買(mǎi)的樓房
檢查的對(duì)象包括樓棟的外飾面，如陽(yáng)臺(tái)、雨罩的外飾面是否符合設(shè)計(jì)要求，是否與合同中的約定相符。
(3)檢查房屋的附屬設(shè)施是否與合同約定相符
按照合同約定，逐項(xiàng)檢查附屬設(shè)施，看看是否達(dá)到合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)。比如：電梯能否使用;過(guò)道和樓梯間能否通行;管道是否完備;電氣設(shè)備是否安裝到位……并且要按規(guī)定完成不同的測(cè)試項(xiàng)目，測(cè)試值要符合國(guó)家的規(guī)范要求。
(4)檢查水電煤氣是否能正常使用
打開(kāi)水龍頭檢查漏堵現(xiàn)象，可以改變水流大小，觀察水壓的變化情況，也可以測(cè)試排水速度。關(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘所控制的各分支線路，并測(cè)試各插座是否有電、受控。煤氣在進(jìn)戶(hù)前通常不開(kāi)栓，但應(yīng)察看是否缺少部件，用手動(dòng)一下，看看是否連接牢靠，以免發(fā)生問(wèn)題。
(5)檢查房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量是否與合同約定相符
檢查房屋結(jié)構(gòu)主要是看房屋的戶(hù)型、朝向、尺寸等是否與合同約定一致，如果與合同約定不符，購(gòu)房者就可以按照合同約定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。檢查房屋的質(zhì)量主要從管道的通水、試壓、通氣、防水等方面入手。通常情況下應(yīng)該進(jìn)行兩次蓄水、淋水試驗(yàn)，房間應(yīng)該沒(méi)有滲漏現(xiàn)象;地漏不反水，結(jié)合處嚴(yán)密，地面不積水;上下水管道不漏水不堵塞;門(mén)窗沒(méi)有滲水、銹蝕痕跡，而且要開(kāi)關(guān)靈活。因此，購(gòu)房者最好選擇雨后天晴的日子驗(yàn)收房屋，這樣還可以了解屋頂和外墻的滲漏現(xiàn)象。此外，如果是裝修房，房間的地板和天花板還應(yīng)當(dāng)表面平整、色澤均勻，線角順直，并且不能有裂縫、空鼓、起翹現(xiàn)象的發(fā)生。
(6)檢查房屋面積與合同登記是否相符
在交房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供由專(zhuān)業(yè)部門(mén)出具的面積測(cè)繪報(bào)告，上面不但有房屋的套內(nèi)建筑面積和公攤面積，還要有專(zhuān)業(yè)部門(mén)的公章以及該部門(mén)是否具有測(cè)繪資格的證明，并且，這份報(bào)告還應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋交易管理部門(mén)備案登記。
(7)查看開(kāi)發(fā)商代收費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)的相關(guān)規(guī)定
在正式交房的時(shí)候，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都要收取名目不同的代收費(fèi)用，但是，按照相關(guān)規(guī)定，不同名目的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由提供服務(wù)的單位向產(chǎn)權(quán)人(購(gòu)房者)收取。如果開(kāi)發(fā)商代收，就應(yīng)當(dāng)提供收費(fèi)單位的委托證明，或者提供物價(jià)局的文件，并詳細(xì)講明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則，購(gòu)房者可以拒絕交費(fèi)。
按照建設(shè)部規(guī)定，開(kāi)發(fā)商可以代收住宅的大修基金，標(biāo)準(zhǔn)為購(gòu)房款的2%～3%，但大修基金必須馬上交給管理部門(mén)，作為業(yè)主辦理權(quán)屬證書(shū)的依據(jù)。
收房時(shí)，通常要繳納物管費(fèi)，通常都是按照物管單位提供的物價(jià)局批文，或者經(jīng)物價(jià)局備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如果合同有約定的則按合同約定執(zhí)行，但不能超過(guò)法定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這時(shí)，業(yè)主可以按照物價(jià)局對(duì)住房的審核項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收相應(yīng)的公共設(shè)施設(shè)備、配套設(shè)施、綠化標(biāo)準(zhǔn)等，如果這些項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到文件中的交房標(biāo)準(zhǔn)，物管公司應(yīng)適當(dāng)下浮物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
收房時(shí)，購(gòu)房者還應(yīng)當(dāng)有《物業(yè)管理合同》(開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房時(shí)提供給購(gòu)房者)，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有提供，購(gòu)房者必須索要。同時(shí)，物管公司還應(yīng)提供住戶(hù)手冊(cè)，其中包括物業(yè)管理?xiàng)l例或方案、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)的章程……
(8)正式簽署房屋交接書(shū)
當(dāng)購(gòu)房者對(duì)房屋的所有項(xiàng)目(包括產(chǎn)權(quán))都進(jìn)行了檢驗(yàn)，并且所有檢驗(yàn)項(xiàng)目均符合合同約定后，便可以同開(kāi)發(fā)商簽訂房屋交接書(shū)。如果有些項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到合同約定，就需要做好記錄，并要求開(kāi)發(fā)商在上面簽字并加蓋公章，房屋交接書(shū)只能等到開(kāi)發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)再簽訂。應(yīng)特別注意的是，購(gòu)房者要保存好自己手中的交房代表簽字驗(yàn)房問(wèn)題備案單，以作為后期發(fā)生糾紛時(shí)的依據(jù)。
五、入住后出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題怎樣解決
購(gòu)房者在收房時(shí)，只能發(fā)現(xiàn)房屋的表面問(wèn)題，但在居住一段時(shí)間后，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題，這時(shí)，最需要做的就是判定問(wèn)題的起因：是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題還是購(gòu)房者裝修的問(wèn)題。如果是由于購(gòu)房者裝修造成，就要考慮是自身原因還是裝修公司的原因，如果是裝修公司的施工造成，購(gòu)房者只能找裝修公司維修并要求賠償，這與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。
如果是房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題，按照相關(guān)規(guī)定，如果是在保修期內(nèi)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商維修，最好使用書(shū)面方式提出，并讓房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商蓋章確認(rèn)。如果開(kāi)發(fā)商拒絕確認(rèn)或者故意拖延維修，購(gòu)房者可以請(qǐng)相應(yīng)人員進(jìn)行維修，同時(shí)，購(gòu)房者要保管好維修費(fèi)用發(fā)票和開(kāi)發(fā)商拒絕維修房屋的相關(guān)書(shū)面憑證。在維修完畢后，購(gòu)房者可以拿著維修費(fèi)用發(fā)票要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)全部的修復(fù)費(fèi)用，并且賠償因修復(fù)房屋給自身造成的損失(包括誤工費(fèi))。如果開(kāi)發(fā)商拒絕承擔(dān)維修費(fèi)用，購(gòu)房者可以拿著維修費(fèi)用發(fā)票和開(kāi)發(fā)商拒絕維修房屋的相關(guān)書(shū)面憑證到法院起訴。
如果經(jīng)過(guò)多次維修，房屋的質(zhì)量問(wèn)題依然沒(méi)有得到有效解決，并對(duì)購(gòu)房者的正常居住、使用造成影響，將被視為嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者有權(quán)解除購(gòu)房合同，并且要求開(kāi)發(fā)商賠償由此引起的全部損失，包括裝修費(fèi)、房款、利息和損害賠償?shù)取?/p>
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