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一、定金——合同履約的保證
所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢或其替代物。
我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約定，不得超過主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。定金合同是從屬于主合同的從合同，其成立的前提是主合同已經(jīng)成立生效。當(dāng)事人一旦以書面形式對(duì)定金作了約定并實(shí)際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。定金既是履約的保證，又是一種支付，同時(shí)還是一種賠償，即通過支付一定數(shù)額的金錢來表明合同雙方有意并要真誠(chéng)履行簽訂的合同，如果購(gòu)房者違約，定金不退，如果開發(fā)商違約，就要向購(gòu)買方雙倍返還定金。
【案例】商女士一直想購(gòu)買一套二手房。2009年8月，經(jīng)過多方踏查，看中了陳先生位于文化廣場(chǎng)附近的一套100多平方米的房子，談好交易價(jià)格40萬(wàn)元，與陳先生簽訂了《購(gòu)房合同》，當(dāng)場(chǎng)交了2萬(wàn)元購(gòu)房定金。
誰(shuí)知，第二天陳先生的朋友看中了這套房子，想買給父母，因?yàn)榉孔优R近文化廣場(chǎng)，父母休閑方便，又與某重點(diǎn)中學(xué)近，將來孩子上學(xué)也很方便，愿意出43萬(wàn)元購(gòu)買這套房，一次性付款，陳先生隨即將房屋賣給了朋友。
本來商女士談好的房子，陳先生卻私自轉(zhuǎn)手給了他人，而且不愿退還雙倍定金，只想還回商女士的2萬(wàn)元。商女士提出了仲裁申請(qǐng)。有關(guān)人士表示，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定：收受定金的一方不履行合同約定的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。后來，商女士收到了陳先生退還的4萬(wàn)元。
二、訂金——預(yù)付性質(zhì)的支付
在房產(chǎn)交易過程中，訂金只是預(yù)付款性質(zhì)的一種支付，不具有定金的性質(zhì)，定金也就當(dāng)然不能適用。
“訂金”在法律上沒有明文規(guī)定。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購(gòu)書中的“訂金”，是購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商的保證，在實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。如果買方交付的是“訂金”，不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”就可。
《擔(dān)保法》規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”從法律上來講，即使訂金給付方違約，收受方也應(yīng)予以退還。
【案例】投資人士盧某第一次賣房時(shí)就遇到了這樣的經(jīng)歷，當(dāng)時(shí)一位女士看好了他要出售的房子，交了5000元訂金，是手寫的收條，等到辦理交易手續(xù)時(shí)那位女士說他的房子價(jià)格有點(diǎn)兒貴，希望再便宜點(diǎn)兒。
盧某不同意，那位女士就提出不買了，要求退還訂金。盧某說你都耽誤我賣房子了，我沒向你要錢就不錯(cuò)了。可咨詢了業(yè)內(nèi)人士后，盧*彬才發(fā)現(xiàn)一字之差區(qū)別很大，只好自認(rèn)倒霉，退還了人家5000元錢，房子沒賣出去，還耽誤了很多功夫。
三、訂金與定金的區(qū)別
《擔(dān)保法》規(guī)定：“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。”如果開發(fā)商收取了定金后，并沒有與客戶簽訂書面合同，那么兩者之間的房屋買賣關(guān)系并沒有形成。在房屋買賣合同沒有形成的情況下，客戶向開發(fā)商交的2萬(wàn)元錢就可能是“定金”，也可能是“訂金”。
如果當(dāng)時(shí)雙方簽訂了書面的預(yù)售商品房合同，則可以在合同中約定“定金條款”，那么買方反悔不買時(shí)，開發(fā)商就完全有權(quán)沒收定金。
科普華君網(wǎng)律師指出，開發(fā)商只有取得預(yù)售許可證，才能對(duì)外公開發(fā)售，才能收取買受人的定金。作為消費(fèi)者，應(yīng)先搞清楚開發(fā)商是否有合法的銷售證件，是否有權(quán)收取定金。在不具備合法銷售證件的時(shí)候，開發(fā)商如果提前向社會(huì)發(fā)售房產(chǎn)，認(rèn)購(gòu)時(shí)交納的是保留金，購(gòu)房者隨時(shí)可以選擇退房，保留金如數(shù)退還，對(duì)購(gòu)房者的約束力較小。
科普華君網(wǎng)溫馨提示： 《民法典》自2023年1月1日起正式施行，《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養(yǎng)法》《擔(dān)保法》《合同法》《物權(quán)法》《侵權(quán)責(zé)任法》《民法總則》同時(shí)廢止。如果您涉及《民法典》規(guī)定的房產(chǎn)問題# 點(diǎn)擊這兒#進(jìn)行查看！若需幫助可#咨詢科普華君網(wǎng)房產(chǎn)糾紛律師#咨詢電話：18511557866
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