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在買房的時(shí)候，除了要支付購房款，還需要繳納多項(xiàng)費(fèi)用，其中有一項(xiàng)就是公共維修基金，少則五六千，多則上萬元。
如果一個(gè)小區(qū)有1000戶，公共維修基金總數(shù)可達(dá)到近千萬，這可是一筆巨款。
那么問題來了，這筆錢交了之后，去哪了？由誰保管？如何使用？是否想用就用？
很多人對(duì)此并不太了解。
今天小邕就跟大家來聊一聊。
01
關(guān)于小區(qū)的公共維修基金，你了解嗎？
我國的公共維修基金制度始于1998年。
2004年，公共維修基金演變?yōu)榉课蒉k理產(chǎn)權(quán)證時(shí)必須繳納的費(fèi)用。
公共維修資金，也叫房屋專項(xiàng)維修基金、物業(yè)專項(xiàng)維修基金，是業(yè)主在買房時(shí)預(yù)存的一筆錢，它還有一個(gè)通俗叫法：房屋養(yǎng)老金。
這筆錢包括公共設(shè)施維修基金和房屋本體維修基金兩部分。
兩者的使用范圍明確區(qū)分，其中，公共設(shè)施維修基金用于公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)和更換；房屋本體維修基金用于修理房屋本身的修理和維護(hù)。
示意圖（圖源|網(wǎng)絡(luò)）
買房時(shí)，我們按照什么標(biāo)準(zhǔn)來繳納公共維修基金？
一般來說，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳納存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積繳存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。
金額不足時(shí)，需要業(yè)主及時(shí)補(bǔ)交，政府部門對(duì)實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督。
不同城市的公共維修基金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略有不同。
在南寧，公共維修基金按照建筑面積收費(fèi)，每平米收取約77元。
一套建面約100㎡的房子，公共維修基金費(fèi)用為7700元，對(duì)于不少給購房者來說，這是一筆不小的支出。
繳納之后，這筆錢被放在哪里？
一般來說，公共維修基金一開始是由開發(fā)商代收，再由開發(fā)商轉(zhuǎn)交至當(dāng)?shù)卣木S修資金管理部門代管。
所以，公共維修基金雖屬于業(yè)主所有，但業(yè)主們平常是接觸不到這筆錢的。
另外，公共維修基金遵循“錢隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋相應(yīng)的賬戶里的余額資金也會(huì)轉(zhuǎn)移給房屋的新產(chǎn)權(quán)所有人。
02
“房屋養(yǎng)老金”的使用有分歧
在一些新聞報(bào)道中，我們經(jīng)常看到小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間因?yàn)楣簿S修基金的使用問題產(chǎn)生扯皮、糾紛事件。
比如2023年，奔騰安吉苑小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司在電梯維修費(fèi)用上出現(xiàn)很大的分歧，該小區(qū)一棟住宅樓電梯屢屢出現(xiàn)故障，還曾有業(yè)主被困。
示意圖（圖源|網(wǎng)絡(luò)）
業(yè)主希望使用公共維修資金對(duì)電梯進(jìn)行維修，然而，小區(qū)物業(yè)給出了“維修費(fèi)用由業(yè)主先墊資，待公共維修資金申請(qǐng)下來后再返還”的方案。
這引來了不少小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑：小區(qū)有維修資金，為什么還要讓業(yè)主來承擔(dān)費(fèi)用？
根據(jù)物業(yè)的說法，申請(qǐng)公共維修基金最快需要2個(gè)月時(shí)間，而由業(yè)主先墊資是最快的方式。
無獨(dú)有偶，今年8月份，隆源國際公館小區(qū)部分樓棟高層外立面出現(xiàn)瓷磚脫落、瓷磚不平整、漏水等現(xiàn)象，業(yè)主們要求申請(qǐng)使用公共維修基金來修復(fù)。
外墻瓷磚鼓起（圖源|網(wǎng)絡(luò)）
但小區(qū)物業(yè)表示，因沒有爭取到三分之二的業(yè)主簽字，公共維修基金的申請(qǐng)很難推進(jìn)。
今年7月，有業(yè)主反映棕櫚灣3期20棟樓3-6層樓的外立面多處墻皮脫落，墻體有黑色水泥裸露，小區(qū)物管申請(qǐng)公共維修基金后，僅對(duì)樓棟部分電梯墻壁進(jìn)行了刷白，沒有維修外墻，小區(qū)業(yè)主對(duì)這個(gè)做法提出質(zhì)疑。
外墻脫落（圖源|網(wǎng)絡(luò)）
物業(yè)回復(fù)，動(dòng)用專項(xiàng)維修資金修補(bǔ)外墻的提議，業(yè)主同意人數(shù)未達(dá)到三分之二，修補(bǔ)一事擱淺。
不難發(fā)現(xiàn)，作為房子的“養(yǎng)老錢”，業(yè)主更關(guān)注的是公共維修資金的管理與使用是否正當(dāng)、流程是否合規(guī)、維修報(bào)價(jià)是否真實(shí)等。
而物業(yè)公司在使用公共維修基金時(shí)，因?qū)φ甙盐詹粶?zhǔn)、信息公開不及時(shí)等，很容易引起業(yè)主的質(zhì)疑與詬病。
另外，小區(qū)公共維修基金還存在挪用的問題。
比如2023年，南昌市青山湖區(qū)天澤園小區(qū)業(yè)委會(huì)反映，該小區(qū)的天寶物業(yè)，偽造業(yè)主以及上一屆業(yè)委會(huì)成員的簽名非法套取小區(qū)的維修基金，在2023年的6月份從小區(qū)的維修基金轉(zhuǎn)移出了300多萬。
小區(qū)公共維修資金事關(guān)業(yè)主自身權(quán)益，在申請(qǐng)及使用該資金過程中，應(yīng)該做到信息公開，保障業(yè)主的知情權(quán)，才能更好地杜絕挪用現(xiàn)象。
你家小區(qū)有這樣的情況嗎？
03
這筆“房屋養(yǎng)老金”到底怎么用？
話說回來，公共維修基金到底怎么用？哪些情況下可以用？又是如何申請(qǐng)？
按照2007年重新修訂的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，公共維修基金專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后住宅公共部位、公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后大修、中修及更新、改造的資金。
那住宅公共部位、公共設(shè)施設(shè)備包括哪些？
一般來說，住宅公共部位包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
公共設(shè)施設(shè)備包括電梯、消防設(shè)施、道路、下水管、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施設(shè)備及其使用的房屋、監(jiān)控系統(tǒng)等。
示意圖（圖源|網(wǎng)絡(luò)）
一般情況下，出現(xiàn)以下問題可以使用房屋維修基金：
①單元電梯保修期滿后存在安全隱患或發(fā)生故障，需要進(jìn)行維修或改造；
②給水排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障；
③屋頂、屋面、外墻發(fā)生滲漏、地下室突發(fā)積水的情形；
④房屋外墻存在脫落、剝落等隱患；
⑤小區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備需要維修或改造；
⑥出現(xiàn)其它可能會(huì)嚴(yán)重危及人身安全的情形。
而小區(qū)日常的維修費(fèi)用，如清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)，是包含在物業(yè)費(fèi)內(nèi)，不屬于公共維修基金使用范圍。
另外，這筆錢如何申請(qǐng)使用？
根據(jù)2007年的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，公共維修基金的啟用必須占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，即所謂的“雙2/3原則”，然后報(bào)房管部門備案審核，通過后即可支取使用。
簡單來說，想動(dòng)用公共維修基金，需要經(jīng)過小區(qū)三分之二以上的業(yè)主同意。
示意圖（圖源|網(wǎng)絡(luò)）
近年來，相關(guān)部門為提高公共維修基金使用效率，還增加了緊急使用的情形，可實(shí)現(xiàn)快速撥付資金進(jìn)行維修。
如根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十七條的規(guī)定，外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險(xiǎn)的情形屬于嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急情形。
申請(qǐng)緊急使用維修資金的，只需列支范圍的3名業(yè)主參與，不需要再請(qǐng)業(yè)主表決即可及時(shí)維修。
在維修方案公示的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以持相關(guān)材料向管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)支資金，簡化了審批手續(xù)，優(yōu)化了審批流程，做到申請(qǐng)撥付當(dāng)日辦結(jié)。
04
如何用好公共維修基金？
小區(qū)就像一個(gè)大家庭，而公共維修基金就是這個(gè)大家庭的“養(yǎng)老錢”。
公共維修基金的使用，關(guān)系到住宅公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)，更與業(yè)主生活舒適度、幸福感息息相關(guān)。
可以說，公共維修基金在促進(jìn)小區(qū)和諧建設(shè)方面發(fā)揮著重要作用。
根據(jù)南寧住建局文件顯示，南寧2023年使用維修資金3373.73萬元，涉及房屋建筑面積2543.37萬㎡，業(yè)主25.94萬戶。截至2023年6月，全市累計(jì)使用維修資金13756.50萬元。
示意圖（圖源|網(wǎng)絡(luò)）
近年來，業(yè)主對(duì)于公共維修基金如何查詢、申請(qǐng)使用以及被濫用等問題一直比較關(guān)注。
如何用好公共維修基金？這是一個(gè)需要各方共同探討的長期議題。
為了普及公共維修基金知識(shí)，提高申請(qǐng)使用效率，南國早報(bào)聯(lián)合南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局推出物業(yè)服務(wù)公益課堂。
據(jù)了解，此次講座將有相關(guān)專業(yè)人員對(duì)公共維修資金的提取政策、提取過程容易出現(xiàn)的問題進(jìn)行專業(yè)分析，并給出意見。
講座將于9月22日下午，在廣西日?qǐng)?bào)傳媒集團(tuán)廣西云指揮中心舉行，感興趣的朋友可以關(guān)注一下。
作者| 劉玉嬋
審核| 吳曉苑
校對(duì)| 盧秋霞
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