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今天這篇文章是舊改供地之“雷”的最終篇，將講述供地的基準——規(guī)劃條件，會存在哪些影響供地的雷點。
規(guī)劃條件看似不起眼，不會出什么大問題，但往往越是不起眼的越容易被忽略，并且給予沉重打擊。
這些被忽略的細節(jié)一旦出現(xiàn)問題，輕則拖慢報批進度，重則需要花不少冤枉錢。
先說一個邏輯關(guān)系：規(guī)劃條件→劃撥決定書/土地出讓合同→國土證。
規(guī)劃條件是劃撥決定書/土地出讓合同的內(nèi)容依據(jù)，劃撥決定書/土地出讓合同又決定了國土證的內(nèi)容描述。一環(huán)扣一環(huán)，規(guī)劃條件若出現(xiàn)問題，會導致國土證的辦理也出問題。
這里選取幾個容易被忽略以及大家關(guān)心的點來展開闡述。
一、用地類型
規(guī)劃條件是有模板的，格式和內(nèi)容已被框定。
其中，用地類型劃分為:①政府儲備用地、②國有建設用地、③集體建設用地和④自有建設用地四種。
選擇何種用地類型由規(guī)劃條件出具時地塊的土地性質(zhì)而定。
辦理供地時，土地性質(zhì)須為“國有”（不辦理集轉(zhuǎn)國的復建區(qū)除外），根據(jù)材料一致性的原則，供地部門會核查規(guī)劃條件所寫的用地類型是否為國有建設用地。
因此，對于要做集轉(zhuǎn)國的舊改項目，規(guī)劃條件應在集轉(zhuǎn)國后再出具。
避免土地性質(zhì)發(fā)生變化后又得重新修改出具。并不是越快越好，得理清關(guān)系，既要快，還要準。
二、用地位置
萬萬沒想到，區(qū)區(qū)“用地位置”竟然也能影響到供地……
究其原因，是在辦理國土證時，需要在證上錄入宗地的“坐落”信息。
如果項目體量大，有多個地塊，而規(guī)劃條件里的用地位置只籠統(tǒng)地表述為“XXX村”，那就意味著該項目所出國土證的宗地坐落全都一樣。
其實吧，國土證里的面積、宗地圖等信息也可以幫助區(qū)分具體地塊，但有關(guān)部門出于規(guī)范管理等原因，還是會強烈要求明確區(qū)分用地位置。
尤其是在市交登辦理國土證的天河、越秀、荔灣、海珠、白云和老黃埔六區(qū)的舊改項目更要注意。
在這里支個招，規(guī)劃條件出具時，用地位置直接明確表述為“XX村XX（地塊編碼）地塊”，便可簡單區(qū)分。
否則，到了國土證辦理階段，還得讓你補充說明函等材料。防范于未然總歸比亡羊補牢要好。
三、公建配套
舊村改項目融資區(qū)協(xié)議出讓、復建區(qū)劃撥供地這個大家都知道吧？
只要是融資區(qū)，哪怕是“無償移交”的公配，如果是單獨的、沒有和鄰近住宅用地或商辦用地捆綁一起出規(guī)劃紅線的，不好意思，請繳土地出讓金。
一份土地出讓合同對應一條規(guī)劃紅線，只要是出讓合同就沒有零地價。
敲黑板提醒！“無償移交”的公配千萬別自己solo出具規(guī)劃紅線，就算不差錢也沒必要花這冤枉錢，對吧？
以下展示的是本來分開出具規(guī)劃紅線，后來為了避免繳納不必要的土地出讓金而修改規(guī)劃條件的血淚史……
四、裝配式建筑
最后說說二級開發(fā)比較關(guān)心的裝配式建筑要求。
為什么要糾結(jié)是否要求裝配式建筑呢？
一大原因在于，采用裝配式建筑，需要先在工廠預制，然后再運到現(xiàn)場安裝，整個開發(fā)周期會比常規(guī)慢3個月左右。
可以明確的是，目前還未對舊改項目提出裝配式建筑的比例要求。參考已出具規(guī)劃條件的舊改項目，里面有關(guān)裝配式建筑的表述也只是“鼓勵開展”。
按照《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑加快推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的實施意見（穗府辦規(guī)〔2023〕16號）》，只對招拍掛出讓的地塊提出裝配式建筑的比例要求。
對于城市更新項目，也只是提及納入相關(guān)規(guī)劃計劃中，并未提出明確要求。
至此，有關(guān)舊改項目供地之“雷”已排雷完畢。當然啦，這些只是部分雷區(qū)，不同舊改項目特性不同，能排一個是一個。
乘著今年大搞城市更新的東風，抓緊報批，順利供地！
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