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為此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第十三條明確規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”以下，針對購房者當如何維權(quán)，圍繞該條文的理解稍加分析。
一、商品房交付的瑕疵認定
買受人與出賣人簽訂的房屋買賣合同一般應包含有房屋質(zhì)量條款。合同成立生效后，買受人有權(quán)利取得符合合同規(guī)定質(zhì)量的房屋，出賣人也應保證交付的房屋符合合同中約定的質(zhì)量要求。根據(jù)《解釋》的相關(guān)規(guī)定，可以將房屋的質(zhì)量問題分為三種：
1、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。從技術(shù)角度看，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。依法及行業(yè)規(guī)定，其必須具備符合技術(shù)要求的強度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問題，即為主體結(jié)構(gòu)存在問題。
2、嚴重影響正常居住使用的質(zhì)量問題。這是指由于房屋質(zhì)量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供電等。
3、其他質(zhì)量問題。如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等。
關(guān)于上述種種質(zhì)量問題的具體認定標準在《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)定中均有規(guī)定，因其行業(yè)專業(yè)性較高，司法實踐中通常由專業(yè)的評估、鑒定機構(gòu)出具鑒定結(jié)論以茲證明，本文不再贅述。
二、處理方式
1、因房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。在司法實踐中，許多購房者在房屋交付時會以此為由，拒絕接收房屋。誠如上述，開發(fā)商交付的商品房存在質(zhì)量瑕疵，除非合同約定購房者有權(quán)以此為由拒絕接收房屋，否則，該質(zhì)量瑕疵依法只要不會導致購房者合同目的不能實現(xiàn)，購房者就無權(quán)拒絕接收房屋，進而無權(quán)要求開發(fā)商依約支付因維修造成逾期交房的違約金。但是，購房人除有權(quán)要求開發(fā)商承擔維修的違約責任外，還有權(quán)要求開發(fā)商承擔維修期間以外延期交房的違約責任。
要特別提醒的是，出于鼓勵、保護交易的原則，同時結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)對社會經(jīng)濟的整體影響，法院通常不會輕易判決支持解除合同的請求。
2、房屋交付后，出現(xiàn)質(zhì)量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，出賣人應承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失等，應由出賣人承擔。就交付的房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，出賣人應承擔修復責任是《建筑法》第60條、《合同法》第111條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條、《商品房銷售管理辦法》第33條等所明確規(guī)定的義務，對房屋的出賣人來說，修復房屋存在的質(zhì)量問題是其法定義務。出賣人交付的房屋不符合合同約定的質(zhì)量要求，但通過修復的方式可以補救的，出賣人應當及時予以修復，以滿足買受人的需要，因此增加的費用，應當由出賣人承擔。但是當買受人提出質(zhì)量問題后，出賣人拒絕修復或者在給予一定的修復時間后仍不予修復，在這種情形下，買受人可自行或者委托他人修復，但修復的費用或修復期間所發(fā)生的其他費用及造成的損失，如遲延修復的損失等，均應由出賣人承擔。
綜上所述，當交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵時，購房者并不當然有權(quán)拒收。我國《合同法》157、158條要求買受人在接受貨物時負擔及時檢驗通知的義務，未及時檢驗通知的，或?qū)适д埱筚r償?shù)臋?quán)利。因此，在交房時，對于房屋明顯的質(zhì)量瑕疵問題，在不構(gòu)成嚴重影響正常居住或者尚無法判斷是否影響正常居住的，雖無權(quán)直接拒絕接收，但可以通過當場錄像的方式聲明對質(zhì)量存有異議，保留追究責任的權(quán)利。
特別提醒，對于許多購房者而言，一套房子的價值或?qū)A盡多年心血，而商品房質(zhì)量瑕疵在實踐中十分常見，不可不慎。對該問題的維權(quán)、舉證之要求，遠非上述寥寥數(shù)語所能涵蓋，其中可能會涉及第三人責任、質(zhì)量標準、合同條款等具體問題。必要的時候，建議咨詢專業(yè)律師。
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