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房產(chǎn)租賃常見糾紛解決方案

租金違約最普遍租金違約糾紛是房地產(chǎn)租賃關(guān)系中最多最普遍的糾紛。一般涉及到三方面問題：一是拖欠租金，在一般情況下，出租人會采取容忍的態(tài)度。因?yàn)榉康禺a(chǎn)租賃市場充滿著競爭，房地產(chǎn)出租人并非能夠隨意找到合適的承租人，如果解除合同并要求承租人遷出還需要花費(fèi)許多周折。同時承租人雖然拖欠租金，但租賃合同還在有效期內(nèi)，租金還將按月計算下去，因此哪怕租金拖欠一段時間再付，出租人仍希望維持有可能收回租金的租賃關(guān)系。二是違約金。這是出租人依法或者依約享有的合法權(quán)益。出租人在承租人拖欠租金的情況下，既可以在要求解除合同、追討拖欠租金的情況下向承租人追究違約責(zé)任，也可以在向承租人追討拖欠租金的同時要求承租人支付違約金并繼續(xù)履行租賃合同。三是解除合同。當(dāng)出租人認(rèn)為根據(jù)承租人的各方面情況已無必要再與其保持租賃關(guān)系時（如承租人已不可能再支付拖欠的租金），出租人就會行使提前解除租賃合同的權(quán)利，這完全符合《民法典》的有關(guān)規(guī)定，即使房地產(chǎn)租賃合同沒有可以提前解除合同的約定也是如此。根據(jù)《民法典》、《民法典》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)租賃合同解除后，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力，即解除合同一方仍可追究違約方的違約責(zé)任。損害賠償應(yīng)體現(xiàn)公平原則房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，也是由侵權(quán)行為所引起的。房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的侵權(quán)行為不外于以下幾種：房屋損壞賠償。房屋損壞多數(shù)是承租人在裝修或者使用過程中由于自己的過錯致使房地產(chǎn)受到損毀，這種情況下承租人就要承擔(dān)賠償責(zé)任。由于不可抗力造成的，或者是出租房屋本身的質(zhì)量問題致使出租房屋損毀的，承租人不承擔(dān)賠償責(zé)任。人身、財物損害賠償。由于出租房地產(chǎn)的質(zhì)量問題，或者由于出租人的措施不當(dāng)，造成承租人人身、財物損害的，承租人有權(quán)要求出租人給予賠償。出租人能夠證明承租人對造成損害結(jié)果也有過錯的，應(yīng)由雙方按照過錯的大小分擔(dān)責(zé)任。侵犯房地產(chǎn)共有人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)共有人對所屬房地產(chǎn)享有共同的權(quán)利（包括共同共有和按份共有），當(dāng)部分共有人未經(jīng)其他共有人同意而將房地產(chǎn)出租時，就侵犯了其他共有人的合法權(quán)益，被侵權(quán)人就有權(quán)要求侵權(quán)人停止侵害并賠償損失。裝修賠償。房地產(chǎn)租賃關(guān)系特別是用于經(jīng)營的房地產(chǎn)租賃關(guān)系建立后，經(jīng)常會在承租人裝修房屋時發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情況，這其中就涉及到尚未攤銷的裝修費(fèi)用的處置問題。《上海市房屋租賃條例》未對因違約提前解除合同對裝修殘值如何處理作出規(guī)定。而上海市高級人民法院內(nèi)部規(guī)定是：出租人同意承租人裝修的，無論什么原因提前解除合同，出租人應(yīng)向承租人賠償（經(jīng)審計后）裝修費(fèi)的殘值部分，如果合同對此有專門約定的，從合同約定。承租人優(yōu)先權(quán)與轉(zhuǎn)租問題突出房地產(chǎn)租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)問題。《上海市房屋租賃條例》規(guī)定：房屋在租賃期間出售的承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。《民法典》也有此類規(guī)定。而在現(xiàn)實(shí)生活中，很多出租人往往忽視這一優(yōu)先權(quán)的法律規(guī)定，有的是故意剝奪承租人的這種優(yōu)先權(quán)，因而產(chǎn)生糾紛。出租人違反這一法律規(guī)定出售房地產(chǎn)的行為依法可確認(rèn)為無效。轉(zhuǎn)租問題。現(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租，然而這方面的糾紛也不少，有的是未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，有的是層層轉(zhuǎn)租，主體混亂；有的是轉(zhuǎn)租期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原承租期限，造成連環(huán)糾紛；有的甚至收取轉(zhuǎn)租費(fèi)后逃之夭夭。在實(shí)踐中，有的出租人對未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租眼開眼閉，認(rèn)為只要能收到租金就可，這種做法到頭來只能使自己的利益受到損害。單方面解除合同。房地產(chǎn)租賃合同的一方當(dāng)事人單方面解除合同，一般情況下都是出于無奈，但也有一些當(dāng)事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而故意單方面毀約解除合同。合同當(dāng)事人故意毀約的行為只是一種違約行為而非違法行為，其最多也只應(yīng)該承擔(dān)合同中約定的違約責(zé)任并賠償可以預(yù)見的損失，除非合同中對賠償損失有特別約定。因此簽訂房地產(chǎn)租賃合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在起草、審查房地產(chǎn)租賃合同時加以防范，爭取最大限度地保護(hù)自己。

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