專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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原則一：地段永遠(yuǎn)是位的
相比地段而言，戶型和環(huán)境都顯得次要一些，尤其是投資的房子。大家都知道，房子的價(jià)格主要是取決于地段，戶型再爛的環(huán)境再爛的房子，只要是在市中心就沒便宜過，即使是拆遷補(bǔ)助也一定比地段不好的高很多。所以套房子一定要買地段好的，哪怕只有30平米，這房子一定離學(xué)校、醫(yī)院、商場、寫字樓很近，除了停車有些問題外，你自己住(即使有個(gè)另一半)一定能夠住，而且關(guān)鍵你一定不會賠錢，就像炒股票一樣，你首先保證不賠錢，才能考慮掙錢和養(yǎng)老的事情。
第二原則：如果購買二手房，要學(xué)會選擇靠譜的中介。
在購買二手房時(shí)只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托幾家中介公司可以得到更多的房源信息。委托的同時(shí)對購買二手房表現(xiàn)出強(qiáng)烈的愿望，這樣才能使中介公司對你產(chǎn)生足夠的重視。所委托的中介人員會用更快的節(jié)奏、更低的價(jià)格來促成你與房主的成交。但是委托中介時(shí)一定要選擇靠譜的中介。
第三原則：一定要買成熟的社區(qū)。
這成熟社區(qū)是指已經(jīng)成熟，而不是有可能成熟的社區(qū)。成熟社區(qū)的原因有五個(gè)：
1.如果你買了某樓盤一期的房子，意味著你至少2-3年住在施工現(xiàn)場，天天看著周圍起高樓您可能會覺得興奮，就是別出門、別開窗，要不肯定弄個(gè)灰頭土臉的。在社區(qū)里一轉(zhuǎn)悠，發(fā)現(xiàn)沒有幾個(gè)業(yè)主，都是建筑工人、裝修工人，搬家的，當(dāng)然您周六日還要忍受施工、裝修的噪音。
2.一個(gè)新樓盤的開發(fā)商，即使是很有名氣的開發(fā)商，基本都是從新招投標(biāo)的，也就是說，新的工人新的戶型新的材料。在給您蓋新的房子，您永遠(yuǎn)不要期望我們的開發(fā)商設(shè)計(jì)能力有多強(qiáng)，建筑工人水平有多高，供貨商的團(tuán)隊(duì)意識有多好，他們都在拿一期的房子練手，也就是我們常說的“磨合”。您住在一個(gè)磨合期的房子里，到底這個(gè)房子質(zhì)量如何，您只能依賴“命好”了。
3.一期的房子您住進(jìn)去了，由于后面的二期、三期您不僅看不見原來說的綠化，估計(jì)還要忍受天天家的門縫里塞的小廣告、經(jīng)常性的停水、停電、電視信號不好。為什么呢?因?yàn)槎谌谝{(diào)整線路啊，要測試，太多的理由，而且您基本上享受不到保安的安全服務(wù)，車庫、會所您基本上就別考慮了，因?yàn)殚_發(fā)商一定要提高其使用效率的。
4.開發(fā)商改變規(guī)劃一般都是在一期以后，您肯定不想自己家陽臺前的大花園還沒等種上草就變成一棟跟您家一樣高的樓房吧。這種事情太多，大家可以在網(wǎng)上看。
5.而且即使這么差的物業(yè)您也不可能不交物業(yè)費(fèi)，因?yàn)槟焕U納物業(yè)費(fèi)您拿不到鑰匙，等您聯(lián)合了所有業(yè)主起來反抗的時(shí)候，基本樓盤竣工了，您的所有論據(jù)都隨著樓盤的收尾煙消云散了?也許您因?yàn)橘I了一期每平米少了點(diǎn)錢，但是你算算您先付了那么早的錢，享受的服務(wù)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，您覺得值嗎?
第四原則：不要讓環(huán)境所迷惑。
1.傳說中的水景房：你窗前有個(gè)人工的大湖，再給你畫幾只飛鳥，美吧?也許這只能是想象，大家知道大湖的水面怎么做出來的嗎?挖大坑，但是開發(fā)商不可能在里面按照游泳池的防水給你施工，那樣不賠死，那怎么辦吶?告訴你，都是按照魚塘的方式弄的，先挖大坑，然后下面墊了多層塑料布，這樣，既好看，又不會讓水跑掉多經(jīng)濟(jì)。3個(gè)月后，里面估計(jì)什么動(dòng)物都來了，但是沒有飛鳥，主要是蚊子和蒼蠅，那時(shí)，可能你就會后悔家前面有這么一個(gè)臭水坑。
2.傳說中的森林公園：你的社區(qū)有個(gè)公園是個(gè)很好的事情，但是不能麻痹，你要看看他們到底種的是草皮，還是真草，如果是真草，估計(jì)您能享受2-3年，如果是買的草皮，呆一年就跟您說再見了，如果有樹，貴的樹您就別想了，一般開發(fā)商會買那種不怎么澆水耐活的灌木，別挑，你就祈禱別種那種既便宜又能產(chǎn)毛毛的樹吧，那樣您永遠(yuǎn)別開窗戶，還記得要不斷地清洗空調(diào)。一個(gè)朋友買了棟別墅，環(huán)境那叫一個(gè)好，有樹有花有草有水的，一年后，白天不敢開窗，晚上不敢串門，為什么?白天進(jìn)來的人像帶著雪來的，晚上都是駕著蚊子來的。
3.傳說中的私人會所：游泳池永遠(yuǎn)基本是兒童池，您的身材估計(jì)就是去洗洗腳，什么網(wǎng)球場、羽毛球館，都是在建設(shè)中，好不容易開業(yè)了，才發(fā)覺里面多了4-5家飯館。
4.傳說中的重點(diǎn)學(xué)校和醫(yī)院：開發(fā)商不會那么好心幫你聯(lián)系學(xué)校和醫(yī)院，他們只有一個(gè)目的就是拿這個(gè)當(dāng)噱頭，把房子賣高。學(xué)校和醫(yī)院是需要國家批準(zhǔn)設(shè)立的，開發(fā)商沒有這個(gè)能力批下來，當(dāng)然如果你們小區(qū)能達(dá)到幾萬戶，國家有可能批下來，但是那是在入住率到達(dá)的前提下。即使現(xiàn)在的小區(qū)周圍有重點(diǎn)學(xué)校，也有可能學(xué)校不招收你的孩子，為什么?因?yàn)殚_發(fā)商沒有給學(xué)校繳納所謂的贊助費(fèi)，所以如果您因?yàn)檫@個(gè)買房，去學(xué)校的教務(wù)處弄清楚。
五、第五原則：路燈原則。
買房一定要追著路燈走，這里的路燈是指市政的路燈，原因有四：
1.安全：有路燈的小區(qū)一般不會很偏僻，也就是說基本在主干道上，即使晚上很晚，路上也會有路人，不說自明，肯定很安全。
2.方便：在主干道旁邊自然配套會有，什么商場啊、超市啊、洗衣服的、理發(fā)店，都不會太遠(yuǎn)，為什么?因?yàn)槿藲獾脑颍抑鞲傻酪话闩涮资窃缇驮O(shè)計(jì)好的，設(shè)計(jì)院的朋友們設(shè)計(jì)了那么多小區(qū)市政道路，這點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)是早就輕車熟路了。所以只要你買在路燈旁邊的房子，一定會升值的。
3.大樹下面好乘涼：剛才說了路燈是市政配套，既然是配套，一定還有其他設(shè)施，公共交通就不說了,什么污水井啊，光纜啊，煤氣，反正您生活用的到基本全齊了，你想想，如果下場大雨，你家前是一條河了，如果不是市政的誰來管?
4.其他：起碼蚊子不會見到您家光明就撲過去，朋友晚上來了下面喊您，您沒路燈您敢下去嗎?
反過來說,就是您覺得您的小區(qū)再好,如果路燈沒到您那,那您少要等3年,您那才能發(fā)展起來。
第六原則：大鍋飯?jiān)瓌t。
所謂大鍋飯?jiān)瓌t，就是盡可能找市政集中供水、供電、供暖的地兒。為什么?
1、很多開發(fā)商現(xiàn)在都不集中供暖了，為什么?因?yàn)樗幌虢皇姓慕尤胭M(fèi)，您知道您買的不帶集中供暖的房子成本比帶集中供暖的便宜多少錢嗎?我一朋友的房子是煤氣供暖的，平日里上班時(shí)就關(guān)掉煤氣不供暖，下班回家就開臥室的暖氣，湊湊和和的也能過冬，但她父母從東北住慣了集中供暖的屋子，來了她家，自然把煤氣都開打，每間房子都把暖氣燒到26度，那個(gè)月她家的煤氣費(fèi)8千多。
這還不是關(guān)鍵，更關(guān)鍵的是機(jī)器設(shè)備會老化，別看開發(fā)商送您一臺進(jìn)口的燃?xì)庠睿廊細(xì)獠膳脑韱?您一定知道，就是用燃?xì)獍阉疅裏崃耍侔涯姆孔游鏌崃耍热贿@樣，我勸您別先搬進(jìn)去，等樓上樓下隔壁都住進(jìn)去了，您再進(jìn)去，那樣您至少一個(gè)冬天能省1-2千元，因?yàn)閯e人已經(jīng)把您家燒熱了。水本身就含有堿性，三年后您的管子里跟您家水壺一樣，從3分鐘燒開到現(xiàn)在的5分鐘甚至更久，唉，浪費(fèi)啊。浪費(fèi)點(diǎn)錢咱忍了，如果機(jī)器壞了怎么辦?只能等了，不像集中供暖，您一跑水，全樓跟著著急，多有面子，一天就有人來修好了，這就是吃大鍋飯的好處。
您說您家電取暖沒事，電加熱使暖氣管里的水變熱，一個(gè)冬天所需的費(fèi)用不菲，更關(guān)鍵的是冬天太冷的時(shí)候別總是啟動(dòng)不了或者跳閘就受罪了。
2、自來水也是，別以為自來水都是市政的，也有小區(qū)自己弄得，現(xiàn)在污染那么厲害，咱們的眼神也沒好到能看出細(xì)菌的地步。而且很多新小區(qū)都不使用中水處理系統(tǒng)，這無形中使咱們的生活用水成本增加。買房時(shí)您可能會問有沒有冷熱水，但是同樣別忘記詢問有沒有中水。我勸您買的時(shí)候多問一句吧，沒虧吃。
第七原則：歷史地域原則
這里說的歷史不長，10-20年。大家都知道房子哪個(gè)區(qū)域貴，那個(gè)區(qū)域便宜，但是問為什么，可能來城市務(wù)工不超過5年的未必清楚。以北京為例，北京有句老話“東富西貴，南貧北賤”，當(dāng)然這是封建殘余了，但是反映了當(dāng)時(shí)北京的居民狀況，那時(shí)北京東城住的很多做買賣的，是大買賣啊，西城住的是當(dāng)官的，南邊都是些打把勢賣藝的和做小買賣的，北邊住的都是農(nóng)民。為什么要說這些呢?因?yàn)檫@是歷史，您一定會考慮您的鄰居是什么樣的人吧，或者您一定會考慮您小區(qū)周邊都住什么樣的人吧，你也一定同意如果你從小都在北邊長大，父母、朋友、同學(xué)都在北邊，您一定優(yōu)先在北邊買房吧?所以你住的小區(qū)中的購房者或者周邊小區(qū)的購房者有相當(dāng)一部分是這樣的。
第八原則：地域歷史原則。
這里說的地域跟上條說的有聯(lián)系，但是要分開寫，因?yàn)闀r(shí)間更短，就是10年內(nèi)的事情，房地產(chǎn)的發(fā)展跟北京國企的國有體制改革密不可分，現(xiàn)在很多開發(fā)商的土地都是從國有大中型企業(yè)或者事業(yè)單位手中購買的，所以您買房的時(shí)候做一下地域歷史調(diào)查，甚至要問下未來的規(guī)劃。
這些黃金原則都是千萬購房者總結(jié)出來的，新手買房時(shí)一定要仔細(xì)考量仔細(xì)觀察，從地段到設(shè)施再到開放商的宣傳廣告等等都要認(rèn)真考察，因?yàn)榉績r(jià)那么貴，那么買房子也都不是鬧著玩的，買個(gè)好房子尤其重要。
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