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“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：
1、對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
2、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。
3、對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
什么是小產權房?
從定義上看，小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。小產權房與平常所講的大產權房的爭議不在房屋權，而是土地使用權。
買小產權房需要注意什么？
1、符合城市總體規劃。 小產權房的建設必須符合城市總體規劃，這樣可能會得到房產證。
2、合同中有詳細的規定。雖然小產權不能辦理房屋產權證書，但購房可以根據買賣合同來保護權益。所以必須對各種情況做詳細約定，如拆遷時購房者獲得全部補償，約定高額違約金。
3、開發主體要合法。不管是誰開發的小產權，都必須獲得合法開發土地的資格，否則風險就會增加。
小產權大產權如何區分？
1、針對開發商的產權，將發展商的產權稱為大產權，購房人的產權稱為小產權，這是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。
2、在房屋轉讓時，通過需要交納土地出讓金區分，不需要交納土地出讓金又叫大產權，要交納土地出讓金又叫小產權。根據這種解釋，普通商品房是大產權房買小產權房怎樣才能受到法律保護，經濟適用房是小產權房。
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