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“房屋征收”的確立源于2011年1月19日《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺，然而“房屋征收”一詞卻早已在坊間流傳。相對于征收而言，人們印象更為深刻，也更為直接的感受是“拆遷”，隨之衍生出來的諸多變種，往往滋生了不少帶些嘲諷意味的段子。其實，相對于“拆遷”而言，“征收”更加符合程序，當然也更能減少意譯上的沖突與對抗。畢竟拆遷在感情層面上，讓人難以接受，好好的原本屬于自己的東西，莫名的被拆遷了，這讓很多人不甚明白。然而征收，至少從幾個層面帶來了一些實質性的內涵。其一，征收表明了土地的權屬，即無論是集體土地，還是國有土地從所有權上來說都不是個人的。前者屬于集體，而后者屬于國家。因此當國家征收房屋時，實際上是對自己享有權益的“財產”進行再次分配利用。其二，征收變換了主次關系，將拆遷公司等單位逐漸變成附屬組織，盡管好多程序和手續仍然是這些部門和單位在落實。但是確立了市縣人民政府部門作為主體的權威性，這一點強化了征收的公權力。其三，征收從外在含義上更容易讓被征收人接受，因為征收的本質是為了公共利益需要，暫且不論其在現實生活中的具體操作如何，立法的本意是毋庸置疑的。那么，在現實生活中，房屋征收具體存在哪些類型呢？

一、棚戶區改造

棚戶區改造是我國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。據住房城鄉建設部統計顯示，我國在過去幾年進行了大規模的棚戶區改造，約改造5000萬平方米棚戶區，近100萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。2005年開始，在東北三省實施振興戰略中相繼開展了大規模的棚戶區改造工程。2023年7月4日國務院出臺了“國發〔2023〕25號”文件，即《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》。確立了全面推進各類棚戶區改造的大趨勢。目前來說，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》實施棚戶區改造的不在少數。從這一點我們可以看出，棚戶區改造主要側重于城市棚戶區改造、國有工礦棚戶區改造、國有林區棚戶區改造和國有墾區危房改造共四個部分。并且，棚戶區改造也常常最容易以“公共利益”名義進行征收。那么，棚戶區改造真的是一項純粹的民心工程嗎？顯然是值得商榷的。從目前全國棚戶區改造的具體實施方案來看，我們可以窺見棚戶區改造的一斑。其具體運作方式如下：

1、棚改項目確定后，以項目為單位，向開發商公開招標，以競標的方式取得棚改項目開發權。

2、開發商以土地出讓金和回遷房保證金為標的進行競標。在合理范圍內標的高且綜合評標得分高者中標，中標后由國土部門按規定履行用地審批手續。

3、開發商按商品房開發項目模式進行開發運作，對項目負責，承擔開發經濟責任。除回遷房外，其他商品房自主銷售。

4、開發商與棚改辦之間形成委托代建合同關系，由開發商按委托合同規定的面積、套數和標準建設回遷房，受棚改辦監督管理。

5、棚改辦對開發商按委托代建合同約定的辦法，逐項辦理減免費用審批手續，結算回遷房款，其資金來源為回遷居民交納的差價款、開發商交納的回遷保證金款和計入棚改資金范圍給予返還的各項稅費；省補貼資金或軟貸款主要用于基礎設施和廉租房建設。

6、棚改辦對被拆居民負責，按棚改優惠政策組織回遷并結算差價款。

顯然，更多時候棚戶區改造的運行模式是以商品房開發為主，帶動棚戶區改造。因為目前在中國，棚戶區改造面臨的主要壓力是資金問題，而開發商介入能夠很好地緩解資金壓力。地方政府借助中央棚戶區改造的財政支持，另外依靠收取開發商的土地出讓金等費用，實際上從棚戶區改造中獲取了一筆不少的財政收入。這也是為何地方政府熱衷于棚戶區改造的主要原因。從一系列的實例，我們可以看出，棚戶區改造的主要對象往往熱衷于黃金地段，并且一般是出于市政規劃的需要。對于棚改模式的國有土地上房屋征收，我們可以窺見它從某種層面為房屋征收提供了很好的理由。

棚戶區改造的實際操作模式在此有必要做詳盡的敘述，以便我們更好地了解棚戶區改造的原理。比較規范的棚戶區改造模式是以《征補條例》為法律依據的。因此征收主體是市縣人民政府，而征收部門則為市縣政府下設的建設部門，具體的征收實施單位則由房屋征收中心或者市棚戶區改造領導小組(辦公室)負責。而補償方式則提供貨幣補償和產權置換，置換的比例分為“拆一還一”、“拆一還一點三”等各種比例不等。

二、城中村改造

城中村改造是城市化進程的必然要求，早在20世紀90年代末，珠三角地區即開展城中村改造研究。廣義上的城中村改造是指對在城市高速發展的進程中，滯后于時代發展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區房屋進行改造。2002年，西安市政府出臺10號文件，對14個自然村實施改造；其經典的改造模式被總結為三自方針和四個轉變，三自方針：自籌資金、自我改造、自我安置；四個轉變：農轉非，村莊變社區，集體土地變國有土地，集體經濟轉股份制經濟。

在《國有土地上房屋征收與補償條例》出臺實施之前，《城市房屋拆遷管理條例》是針對城中村改造最常使用的法律依據，諸如上海、北京、西安、南京這樣的一線城市，往往有歷史遺留建筑的地方，城中村改造成為大勢所趨。總結來看，具體模式主要有以下幾種：

1.城市趨同化。這類城中村改造其實無論從區位還是建制等層面來說，其實都已經具備了城市的要素，當然除卻低矮、破舊的房屋之外。因此此時房屋已經位于城市建成區內，也早已沒有農民戶口和農業用地，早已改成街道辦事處、居委會城鎮管理，撤銷了鄉、村行政建制，已經沒有農民集體財產和宅基地產權的地區。這類地區實際上等同于城市的危舊房改造區，適用城鎮房屋、土地、居民拆遷管理辦法。

2.耕地消亡后的城市化。此類情形中，原自然村除宅基地以外的土地已被征用，變為城市建設用地，村內已無農民集體財產。雖然一些村已將農村村委會改為城市型居民委員會，農民也已農轉非，成為城鎮人口，但農民宅基地還未被征為國有，宅基地和房屋產權還是農民產權。此種城中村改造往往限于對宅基地房屋的征收，這也是城中村改造中最為常見的情形，此種改造也是真正意義上的房屋征收。

3.土地產權尚未轉移，但村民已轉非。此時，“城中村”現有土地產權還屬于農村集體所有，村民以非農收入為主。土地已經全部或大部份被國家征用，雖然村中農民已全部轉為城市戶口，但農民宅基地還未被征為國有，其土地本質仍未發生變化，這部分“村”至今仍然還是“村建制”，實行村的管理方式。

從運行模式上來說，西安是城中村改造模式最為常見的地區模式之一。鑒于此，西安市人民政府還專門出臺了《西安市城中村改造管理辦法》。而在北京，同樣的城中村改造在漸漸不依賴《城市房屋拆遷管理條例》（老項目）和《國有土地上房屋征收與補償條例》的同時，卻在按照“騰退”等方式開展，這一點我們會在下一模式中詳盡陳述。

三、房屋騰退

“房屋騰退”由來已久，且自始存在，但原始的房屋騰退僅限于非法占用房屋所有權或使用權人，被要求騰空房屋的情形；是在原房屋所有人（使用人）喪失了房屋權屬后、非房屋權屬人法侵占房屋權屬時，房屋所有人（使用人）為了保障自身權益所采取的法律救濟途徑，其本質是騰地，而非房屋消滅。而現今隨著城市化進程的需要，房屋騰退已經演變成區縣政府、市人民政府等行政主體憑借村民委員會或鄉鎮政府、村委會設立的騰退指揮部以“村民自治”名義對該村宅基地房屋實施搬遷的行為。

房屋騰退往往被適用在農村宅基地上房屋，涉及地塊其實早已納入城市總體規劃或者地處城市規劃區域。但是出于某些因素的考慮，政府熱衷于以房屋騰退的名義進行房屋征收。這種模式尤以北京、山東等地為盛，并且法院也常常對此類房屋騰退案件不予受理。那么，這種模式有哪些特點呢？

1.法律依據上適用《中華人民共和國村民委員會組織法》。打著“村民自治”的旗號，名為村民委員會組織牽頭，實際是市縣人民政府及各政府部門主導參與。參與的方式主要以村委會決議或紅頭文件的方式出具，比如房屋征收必然面臨的征地問題，而在房屋騰退中，國土部門清一色不會出具征地批文和相應審批文件，而采用事后補辦文件的方式。因為征收的最大困境在于拆房，所以由村委會自治方式拆房，從而將矛盾轉移至村委會這一層面。然而，《村民委員會組織法》并沒有給房屋騰退提供很好的法律支撐，因此無論從職權上，還是具體操作上，這部法律都不足以讓房屋騰退大行其道。

2.簡化征收程序和降低征收成本。相較于正規的房屋征收而言，房屋騰退將主體從市縣人民政府轉移到村民委員會、街道辦等身上。這相較于正式的征收而言，減少了國土部門、規劃部門、發改部門、市縣政府的審批壓力，極大促進了項目的推動。此外，房屋騰退極大降低了政府財政支出的成本，相反容易節省一大筆的財政。目前實踐操作的房屋騰退往往以新房換舊房的名義，而很少提及騰退背后的建設項目。很多人在房屋騰退之后才會發現原來所謂的騰退并非村民自治，因此從項目啟動到項目截止，無論是村民，還是村民代表極少有人真正參與了民主表決的過程。相反，為了達到形式上的村民自治，很多地方政府部門指導村委會制作相應的材料以達到形式上的要求。然而，從法律層面上來說，騰退脫離不了“違法拆遷”的本質。

四、舊村（城）改造

舊村（城）改造是一項試點工程，其性質與城中村改造極為相似，其實舊城改造更接近于城中村改造。而所謂的舊村（城）改造，從區位上就相對偏了點。舊村（城）改造涉及到農村集體土地所有權制度變革，農村集體經濟發展形式和其他一系列房地產制度變革這種改革也是順應經濟和相關領域政策發展方向，同樣也是順應城市化的必然趨勢。

目前的舊村（城）改造的法律依據尚存在一定的空白，其實踐操作類似于房屋騰退，適用的法律依據也往往是《村民委員會組織法》。做的比較規范的會適用《土地管理法》或者參照《國有土地上房屋征收與補償條例》。舊村改造的目的與房屋騰退、棚戶區改造有些相似，其背后往往有相應的政府建設項目存在。并且主要是為了實現政府建設項目的需要，才衍生出舊村（城）改造的。諸如為了修建地鐵、鐵路運輸、城市建設等需要，最終拆房騰地一部分原地回遷，而一部分就直接用于項目需要。目前的舊村（城）改造往往有以下幾種類型：

1.以城市中心輻射型的舊村（城）改造。這是一線大都市的主要改造方式，因緊鄰市中心，其更加是為了實現“城市功能區”的需要，因此往往扮演高端商務區的角色。

2.歷史文化區域的舊村（城）改造。現今復古成了歷史文化區的潮流，比如北京的四合院、西安的鐘鼓樓、南京的夫子廟、蘇州山塘街等等。為了實現旅游開發第三產業的需要，對歷史文化區周邊的改造更多意義上帶有濃重的商業氣息。

3.老工業區的資源整合。在每個城市的發展過程中，工業企業的布局因為城市規模增大、城市功能調整而變得不再合理。北京地區的諸多企業都面臨或者遭受這樣的改造搬遷過程，而工業區改造衍生出的舊村（城）改造問題也應運而生。

毫無疑問，舊村（城）改造伴有著改變村民物質生活環境，提高生活服務質量等目的。其一方面反映了城市的發展過程，城市空間規劃的完善過程；另一方面又反映了城市的發展方向。

五、國有土地上房屋征收

國有土地上房屋征收是最為正規的房屋征收形式，也是法規確認的主要模式，同時是諸多正規項目變種的模式源泉。上述所言的舊村改造等模式，如果依法辦理手續和合規操作，都需要以《國有土地上房屋征收與補償條例》這部法規為依據。其具體運作模式是由市縣政府作為征收主體，為了公益利益需要而進行的征收行為，從征收決定的公告，到征收補償決定的作出，房屋征收相較于下面所言的城市房屋拆遷程序明顯簡化了很多。

那么，國有土地上房屋征收，相較于其他不甚正規的模式而言，究竟有哪些不同之處呢？

1.確立了征收的目的是公共利益之需要。其實換個角度，征收房屋本身就觸及到廣大被征收人的部分“公共利益”，這是利益對換的一個過程。然而在征收過程中對公共利益的考量往往不夠慎重，以致造成了借“公共利益”之名的諸多非公益項目。因此嚴格來講，公共利益在對國有土地上房屋征收過程中的權衡是需要極為慎重的。

2.主體升格，市縣政府成為征收的“主導者”。因為房屋征收的自身特點就決定了房屋征收不可能是一件簡單而輕便的事情。

3.變行政強拆為司法強拆，強化國有土地上房屋征收中的法律監督。涉及公民基本權益的行為必須有法律的監督和保障，這是對每一個法治國家的基本要求。在關乎民生的國家，每一個公民的基本財產應當受到保護，也應當在依法收歸或征用時獲得合理的價格補償。因此，司法強制引入到房屋征收過程中，極大程度上減少了沖突事件的發生。

六、城市房屋拆遷

城市房屋拆遷從某種意義上來說是國有土地上房屋征收的“前生品”，在《國有土地上房屋征收與補償條例》生效實施之前，《城市房屋拆遷管理條例》是針對城市房屋拆遷的主要法律依據。但是其操作模式有極大的不同。從拆遷的主體來說，城市房屋拆遷的主體是取得拆遷許可證的單位。對于達不成拆遷補償安置協議的，程序是建設部門作出書面裁決，而非市縣政府作出征收補償決定。

但這些都是法律程序上的一些變更，總體而言，城市房屋拆遷與國有土地上房屋征收，不過是一法之隔，其前置程序基本一致。因此在此不做贅述。

七、集體土地上房屋拆遷

集體土地上房屋拆遷只要是指在行政區域內因國家建設征用集體土地或者因農村建設占用集體土地拆遷房屋，并需要對被拆遷人補償、安置的行為。其與國有土地上房屋征收相比，主要在于土地性質的不同。主體一般由各地國土資源和房屋管理局負責集體土地房屋拆遷管理工作。然而目前中國并沒有一部專門的集體土地上房屋拆遷管理辦法以供適用，常常適用的是《土地管理法》等相關配套法律法規。然而許多比較發達的地方城市，已經針對行政區域內的情況，自行制定了地方性法規，這從一定程度上明確了地方集體土地上房屋拆遷的程序和依據。然而，大多數地方仍然沒有相應的地方性法規對此予以規范，這也再次證明，針對集體土地上房屋征收迫切需要一部大的部門法出臺，以供支撐。

毫無疑問，房屋征收還將會演變更多的版本，但總體看來，無論何種模式，何種面目，都改變不了房屋征收的本質。只不過是盡量鉆簡化程序，降低成本，以期達到征收的效果。對于被征收人而言，擦亮眼睛，識破真相，用法律的眼光去爭取合法權益其實就足矣。