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涉及承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)若干問題的裁判標(biāo)準(zhǔn)

(一)對(duì)何為出租人“出賣”行為的判斷標(biāo)準(zhǔn)

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，自租賃合同生效時(shí)同時(shí)成立。但是，按照前述法律和司法解釋的規(guī)定，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只能在出租人出賣房屋時(shí)才能行使。那么，如何界定“出賣”的含義，就成為可否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的前提之一。

1.“出賣”范圍的判斷標(biāo)準(zhǔn)

所謂“出賣”，其本身的含意是相對(duì)清晰的，即所有權(quán)人以轉(zhuǎn)讓所有權(quán)為目的，有償?shù)膶⑽镏袡?quán)移轉(zhuǎn)于他人的行為。那么，贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承等無償轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的情形，因不符合買賣的特征，所以，承租人不得主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。同樣，在因公共利益或其他原因而導(dǎo)致的房屋被征收、征用等情況下，由于房屋的轉(zhuǎn)讓與否，所有權(quán)人完全不能決定，因此，也不存在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問題。

2.一些特殊的買賣中承租人能否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的判斷標(biāo)準(zhǔn)

(1)互易

互易是指特定物與特定物之間的交換。因特定物所具有的特性不是所有人都能夠提供的，所以，互易的情況下，承租人往往是不能提供互易的對(duì)價(jià)物的，從而在事實(shí)上不具備優(yōu)先購(gòu)買的同等條件而無法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán);當(dāng)然，這并不是說互易的情況下，承租人當(dāng)然沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。實(shí)際上，如果交換的標(biāo)的物為可替換物，或者承租人也能夠提供的，則承租人仍然可以行使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

(2)拍賣

拍賣是一種公開競(jìng)買的特殊買賣形式。基于以下幾點(diǎn)原因，通說認(rèn)為拍賣時(shí)無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用。第一，拍賣方式具有較強(qiáng)的公示性，第三人無須知道以此方式出賣的標(biāo)的物上的權(quán)利或負(fù)擔(dān)，按此程序即可獲得合法所有權(quán)，并排除相關(guān)權(quán)利人的追索。第二，拍賣以“價(jià)高者得”為原則，無“同等條件”可言，如果允許權(quán)利人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，無疑是對(duì)拍賣基礎(chǔ)準(zhǔn)則的破壞，使其他競(jìng)買人失去參加競(jìng)買的意義。第三，拍賣中允許優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使，則“應(yīng)買之人勢(shì)必銳減，賣價(jià)難免偏低，一方面不利于債權(quán)人及拍賣物之所有人，他方面亦不免造成偏惠優(yōu)先承買人之結(jié)果”。第四，拍賣中雖排除優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但只要出賣人通知承租人參加競(jìng)買，承租人仍可與他人共同競(jìng)買，其購(gòu)買的機(jī)會(huì)等同于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使，自身并未受損害。因此，在租賃房屋拍賣時(shí)，只要出賣人及時(shí)通知承租人參加競(jìng)拍即可。

(3)招標(biāo)

招標(biāo)與拍賣有所不同，招標(biāo)最終的定標(biāo)權(quán)掌握在出賣人手中，如此優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人似乎可以同等條件主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但我們認(rèn)為，通常情況下，出賣人進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，所考慮的不僅是價(jià)格因素，其中的招標(biāo)條件較為復(fù)雜，不免夾雜其他特定化要求，甚至是社會(huì)利益的考慮，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人未必能滿足這些要求，因此在招標(biāo)的情況下也不宜適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

(4)強(qiáng)制執(zhí)行

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使對(duì)象是出賣方，但在依強(qiáng)制執(zhí)行方式出賣的場(chǎng)合，出賣已非出賣人的意愿，而受執(zhí)行機(jī)關(guān)控制，由其酌情決定，故優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無法適用;而且優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人與執(zhí)行機(jī)關(guān)間不存在產(chǎn)生優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人也不得向執(zhí)行機(jī)關(guān)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，在強(qiáng)制執(zhí)行情況下，無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用。

(二)對(duì)“同等條件”理解和適用的判斷標(biāo)準(zhǔn)

承租人在“同等條件”下有權(quán)購(gòu)買出租人出賣的租賃物，此處所稱的“同等條件”，是指承租人與第三人購(gòu)買出租房屋時(shí)的購(gòu)買條件(如價(jià)格、數(shù)量、質(zhì)量、履行方式等)相同或大體相同。在具備“同等條件”的情況下，承租人可以優(yōu)先購(gòu)買，這是承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的核心內(nèi)容，也是權(quán)利行使的實(shí)質(zhì)要件。

審判實(shí)踐中對(duì)“同等條件”的理解形成了兩種不同的觀點(diǎn)。一是絕對(duì)同等說，即認(rèn)為承租人認(rèn)購(gòu)的條件應(yīng)與其他買受人絕對(duì)相同和完全一致。二是相對(duì)同等說，即認(rèn)為承租人購(gòu)買條件與其他買受人條件大致相等，便為有同等條件。前一觀點(diǎn)在適用中過于嚴(yán)格，尤其在其他買受人所提供的條件(如提供某種機(jī)會(huì))承租人無法做到，但可以多付金錢的辦法彌補(bǔ)這些附加條件的不足時(shí)，則不能苛求承租人提出的條件須與其他買受人的條件完全一致。后一觀點(diǎn)在適用中濃縮性過大，不利于操作。我們認(rèn)為，審判實(shí)踐中對(duì)“同等條件”可依如下原則和內(nèi)容予以理解與適用。

1.對(duì)于出租人與第三人一般意義上的買賣行為，應(yīng)以絕對(duì)同等說理解，即承租人的購(gòu)買條件須與第三人所為的承諾完全一致。所謂一般意義上的買賣系指出租人與第三人間合同條款未作特別約定，可適用于一般任何人的買賣。“同等條件”的內(nèi)容包括價(jià)格支付方式、交易時(shí)間等合同主要條款，其中價(jià)格條件是首位且最主要的考量因素。

2.對(duì)于出租人與第三人間有特別約定的特殊情況下的買賣行為，應(yīng)以相對(duì)同等說理解，即在此類特殊情況下，對(duì)承租人所提條件與第三人所為承諾應(yīng)做具體比較分析，如兩者均能給出賣人以大致相等的對(duì)待給付，即可視為同等條件。歸納起來，所謂的特殊情況及其具體處理主要有：

因此，不能把出租人的通知義務(wù)當(dāng)然的確定為“提前”3個(gè)月。如果是這樣的話，出租人就不能先和第三人商議買賣的條件，而必須提前3個(gè)月想好買賣的條件并通知承租人后，再去尋找買方了。如果先和第三人商議好了買賣條件，在通知出租人，就不是“提前”通知，而是“事后”通知，又不符合規(guī)定的要求一了。由此可見，對(duì)出租人的通知義務(wù)如此表述，顯然是不符合邏輯的。

(三)對(duì)哪些事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)“通知”的判斷標(biāo)準(zhǔn)

出租人在通知承租人時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知自己有出賣的意思，還是通知準(zhǔn)備出賣的條件，實(shí)踐中也有不同的看法。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)是對(duì)出賣條件的通知更為恰當(dāng)。因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使必須以“同等條件”為之，如果通知的內(nèi)容僅為出賣意圖，沒有具體的買賣條件，承租人也根本就無法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。以出賣意思為準(zhǔn)，將使出租人以完成了通知義務(wù)為借口損害承租人利益。其次，出租人若僅以出賣意圖為通知，承租人也只能以是否購(gòu)買的意圖做回復(fù)，此后當(dāng)出租人再以具體出賣條件通知承租人時(shí)，又涉及“3個(gè)月”的行使期限是否應(yīng)當(dāng)重新計(jì)算，如何計(jì)算的問題;而以出賣條件為內(nèi)容，就不存在這些適用上的麻煩。從大陸法各國(guó)的規(guī)定來看，出賣人通知的內(nèi)容也都是具體的出賣條件。

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