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租客租二房東的房屋應(yīng)注意問題

一、轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意

承租期間，承租人在原則上不可以轉(zhuǎn)租。承租人想把租賃房屋轉(zhuǎn)租出去，必須經(jīng)過出租人同意，沒有經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租的，叫不合法轉(zhuǎn)租或者違法轉(zhuǎn)租，為無效。

法律依據(jù)：《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”

二、轉(zhuǎn)租期限應(yīng)當(dāng)在本租剩余期限之內(nèi)

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條還規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人的剩余租賃期限內(nèi)，超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無效。司法解釋規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉(zhuǎn)租也是有效的，可以按照約定確定轉(zhuǎn)租有效。不過，這實(shí)際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。因此，可以確定轉(zhuǎn)租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。

三、出租人的異議權(quán)和同意轉(zhuǎn)租的推定

出租人知道承租人轉(zhuǎn)租而不反對的，司法解釋規(guī)定了兩個(gè)規(guī)則：

第一，出租人知道承租人轉(zhuǎn)租的事實(shí)，承租人構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租，司法解釋規(guī)定了六個(gè)月的異議期限，在六個(gè)月內(nèi)，出租人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租的事實(shí)，可以提出異議。該異議權(quán)是形成權(quán)，一經(jīng)提出異議，轉(zhuǎn)租就無效。六個(gè)月期限是除斥期間，為不變期間。

第二，超出六個(gè)月異議期，出租人沒有提出異議的，推定出租人同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同有效，出租人應(yīng)當(dāng)認(rèn)可承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力。

四、次承租人可以參加本租發(fā)生的訴訟

轉(zhuǎn)租合同的第三人即次承租人，在本租當(dāng)事人之間發(fā)生爭議時(shí)，可以參加。因?yàn)楸咀怆p方當(dāng)事人發(fā)生糾紛提起訴訟時(shí)，或者爭議合同效力，或者爭議租金，其后果可能影響到次承租人的利益，因此，次承租人有權(quán)要求參加訴訟。在參加訴訟時(shí)，次承租人的身份是無獨(dú)立請求權(quán)的第三人，沒有獨(dú)立的請求權(quán)。次承租人以無獨(dú)立請求權(quán)的第三人要求參加本租雙方當(dāng)事人爭議的訴訟，法院不應(yīng)該拒絕。

值得研究的是，司法解釋把這個(gè)規(guī)則寫在第十六條，即“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定之后，那么，這個(gè)規(guī)則僅僅是對此而言，還是對所有的轉(zhuǎn)租的訴訟都適用?按照條文的邏輯，這個(gè)規(guī)則應(yīng)當(dāng)僅僅適用于異議權(quán)和推定同意轉(zhuǎn)租的訴訟中，但事實(shí)上在其他方面也會出現(xiàn)本租訴訟關(guān)乎次承租人利益的問題，因此，次承租人以無獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟的，法院應(yīng)當(dāng)支持。

五、承租人拖欠租金次承租人的抗辯權(quán)

承租人拖欠租金，屬于根本違約，出租人起訴要求解除合同，涉及次承租人的轉(zhuǎn)租合同利益。對此，次承租人可以代承租人繳納拖欠的租金和違約金，可以作為抗辯理由進(jìn)行抗辯，主張不得解除合同。這是一個(gè)合理的抗辯。次承租人享有解除合同的抗辯權(quán)。對此，出租人不能解除租賃合同。至于次承租人交納的租金和違約金，是替承租人交的，因此，超出次承租人應(yīng)付的租金數(shù)額，可以抵作轉(zhuǎn)租的租金，或者向承租人追償。

六、次承租人騰房的義務(wù)和逾期使用費(fèi)支付義務(wù)

房屋租賃合同解除以后，因?yàn)橛修D(zhuǎn)租合同存在，出租人在次承租人還在占有這個(gè)房子的時(shí)候，有權(quán)要求次承租人騰房，理由是本租合同已經(jīng)解除，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然不復(fù)存在，次承租人負(fù)有騰房義務(wù)。如果次承租人在解除合同之后，對租賃房屋仍然占有一段時(shí)間的，對逾期騰房的房屋使用費(fèi)負(fù)有支付義務(wù)。

本租合同的當(dāng)事人是出租人和承租人，而轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人是承租人和次承租人之間的合同，按照合同相對性原則，似乎出租人在只能要求承租人承擔(dān)義務(wù)，無權(quán)請求次承租人負(fù)擔(dān)義務(wù)。但由于租賃合同已經(jīng)解除，次承租人占有租賃房屋已經(jīng)沒有法律上的原因，出租人可以直接針對次承租人，請求騰房，支付逾期使用費(fèi)用。

七、租賃合同的解除

法律依據(jù)：《合同法》

第二百二十七條承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百三十二條當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

行使解除權(quán)的方式：

一種是催告解除，即在承租人欠付租金的行為尚未構(gòu)成根本違約的情況下，出租人要先對承租人進(jìn)行催告，敦促其繳納房租。如果承租人在收到催告后的合理時(shí)間內(nèi)仍不繳納房租，出租人才可通知承租人解除租賃合同。另一種是通知解除，即在承租人欠付租金的行為構(gòu)成根本違約的情況下，出租人可以直接通知承租人解除合同;

實(shí)踐中，《合同法》的上述規(guī)定存在著極大的不確定性。如承租人欠租多長時(shí)間才構(gòu)成“根本違約”，由于《合同法》并未對此作出具體規(guī)定，不同的法院可能有不同的認(rèn)識。法院對具體的問題持有不同的認(rèn)識是很正常的，但這種認(rèn)識的差異給承租人行使解除權(quán)造成了實(shí)際困難。假設(shè)承租人已連續(xù)六個(gè)月未支付租金，出租人未經(jīng)催告即宣布解除合同，要求承租人搬出;承租人不服，向法院提起訴訟。法院有可能認(rèn)為承租人的行為尚未構(gòu)成根本違約，出租人未經(jīng)催告即解除合同的行為反而違反合同約定，很可能因此而由守約方變?yōu)檫`約方。

因此推薦兩種做法：

一、在租賃合同中事先作出明確的約定。比如出租人和承租人可約定，如承租人兩個(gè)月未繳納房租，承租人即可解除合同。

二、在缺乏明確的約定，出租人又不能確定承租人的行為是否構(gòu)成根本違約的情況下，出租人應(yīng)避免采取通知解除，而選擇催告解除，這樣能為出租人正確行使權(quán)利提供保障。

八、訴訟請求

訴訟請求的內(nèi)容在承租人欠付租金而雙方協(xié)商不成的情況下，出租人往往選擇通過訴訟解決。但如果訴訟請求的內(nèi)容選擇不當(dāng)，反而可能給自身帶來麻煩。

實(shí)踐中，主要表現(xiàn)為出租人的訴訟請求書寫得不完整。如出租人僅要求解除租賃合同，而未要求承租人搬出租賃房屋，法院根據(jù)民事案件“不告不理”的原則將僅對合同是否應(yīng)當(dāng)解除進(jìn)行裁決，對于承租人應(yīng)否搬出的問題則不作處理，而法院未予處理的內(nèi)容是不具有強(qiáng)制執(zhí)行效力。在出租人勝訴后，如承租人拒絕搬出，則出租人無法通過法院強(qiáng)制執(zhí)行的方式迫使承租人搬出。出租人只能再次向法院提起訴訟，要求承租人搬遷。

因此，出租人在書寫起訴狀時(shí)，一定要將合同的解除與承租人的搬出作為兩個(gè)獨(dú)立的訴訟請求向法院同時(shí)提出。只有這樣，才能爭取在最短的時(shí)間內(nèi)解決糾紛。

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