專業房產律師團隊
提/供/專/業/法/律/服/務
全國服務咨詢熱線 18511557866
全國服務咨詢熱線 
由于各種復雜的原因，多年來，各地普遍存在一些存量違法用地，也稱歷史遺留問題，而且量大面廣。沒有合法用地手續，還能長期占有使用，也有的私下轉讓，看似占了便宜，但不能辦理土地抵押，不能正常進入土地二級市場，尤其是允許集體經營性集體用地入市后，沒有合法用地手續的，會被排斥在公開市場之外。
對違法用地的處理，主要有三種方式，一是拆，二是補，三是掛。之所以存在大量歷史形成的違法用地，主要是各地出于各種原因，一直沒拆除（或沒收），也沒補辦用地手續，有的可能罰了點款，就那么占著用著，但一直在賬上掛著。
對如何處理存量違法用地，國家給出的主要政策和辦法：一是通過補辦用地手續和確權登記合法化；二是對在農村亂占耕地建房專項整治中摸底排查、登記上賬的存量違法用地問題，提出試點先行，分類分步，穩妥處置，沒要求各地對存量問題開展大規模、大范圍集中整治，當前主要工作重點是管住新增，遏制增量。
在如何補辦用地手續和辦理確權登記方面，針對不同時期，國家已出臺了一些政策規定，各地也有一些具體政策。
重要提醒：對亂占耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。
最新政策規定
01
綜合考慮相關文件要求
2023年9月23日，自然資源部印發新修訂的《自然資源違法行為立案查處工作規程（試行）》（點擊查看）。新《規程》4.3.3 部分提出：承辦人員應當在證據認定和事實認定的基礎上，嚴格依照法律法規的規定，綜合考慮歷史遺留建筑物處置等有關文件要求，提出處理建議。
這里需要關注的是：“綜合考慮歷史遺留建筑物處置等有關文件要求”。本著依法依規、實事求是原則，在近年來開展的“大棚房”、違建“別墅”、農村亂占耕地建房、自建房等專項整治以及農村集體建設用地和宅基地確權登記中，為避免造成社會財富浪費，防止簡單粗暴、一拆了之，國家出臺了一些政策性文件。在執法辦案中，對涉及歷史遺留建筑物的處置，要綜合考慮，既要依據法律規定，也要參照相關政策文件，妥善處理。
這也就是說，過去蓋的房子，雖然用地不合法，但應區分不同情形，分類處置，有的可以補辦用地手續，有的可以暫時保留幾年，當然，有的必須拆除或沒收。所以，一定要學習研究相關政策文件。
對2023年以來至2023年7月3日之前形成的存量農村亂占耕地建房問題，目前國家正在開展整治試點，試點結束后，會出臺新的處置政策。就目前而言，不能再繼續頂風違法占地建房，對新增問題，實行“零容忍”，誰膽大，馬上拆！（推薦閱讀：一圖讀懂：農村占用耕地建房須知）
02
不能翻新翻建
2023年11月26日，自然資源部辦公廳印發的《土地衛片執法圖斑合法性判定規則》（點擊查看）規定，對《土地管理法》頒布實施后，在未經審批或無合法權源的建設用地上翻新、翻建、新建行為認定為新增非農建設違法用地。
通俗解釋，就是要倒追35年。從1987年以來，如果你使用的土地至今沒有合法手續，也沒有通過補辦和確權登記合法化，那就只能維持現狀，屋頂漏了不能補，快塌了也不能推倒新建，否則，一旦被衛片發現，后果很嚴重，也非常麻煩。（推薦閱讀：多年的小廠子，如果翻新翻建，被衛片發現，小心被拆除！）
簡單說，只要你所占土地一直未取得合法用地手續，現在最好的選擇是：別動！
10月21日，河北公開通報了11起農村亂占耕地建房典型案例，其中兩起就是屬于翻新翻建的。（推薦閱讀：河北公開通報11起鄉鎮對亂占耕地建房監管不力和弄虛作假問題）
唐山市路北區韓城鎮對翻修車間用地監管不力問題。2023年5月，河北佰燁芳晟工程建筑有限公司因車間房頂損壞進行翻修，2023年6月被國家衛片監測發現，其翻修車間違法占用唐山市路北區韓城鎮后城河村耕地1.05畝。韓城鎮對由于翻新翻建等形成的新增違法用地相關政策規定宣傳不到位，未采取有效措施及時制止，目前尚未消除違法狀態。
安平縣西兩洼鄉對翻建車間用地監管不力問題。2023年12月，金揚煙花爆竹有限公司廠房因原車間損壞進行翻建，2023年5月被國家衛片監測發現，其翻建車間違法占用安平縣西兩洼鄉南兩洼村集體土地6.79畝（其中耕地1.79畝）。西兩洼鄉對由于翻新翻建等形成的新增違法用地相關政策規定宣傳不到位，未采取有效措施及時制止，目前尚未消除違法狀態。
03
“三調”是建設用地？
現在有一種較為普遍的現象，就是有的過去占的是耕地，但在土地調查中被認定為建設用地，特別是在“二調”和最新的“三調”中被調查認定為建設用地，這樣就代表“合法”了嗎？答案是否定的。
“二調”和“三調”屬于土地現狀調查，行話叫：所見即所得。也就是說，調查時現狀是什么地類，就調查為什么地類，種了莊稼，就是耕地，蓋了房子，就是建設用地。這樣調查認定的“建設用地”就分成了兩種，一種是有合法來源的，一種是沒有合法來源的。沒有合法來源的建設用地，是指沒有經過征收轉用和審批登記，但在土地調查中按現狀用途變更的建設用地。（推薦閱讀：“二調”和“三調”都是建設用地，能翻建嗎？）
對“三調”是建設用地，但沒有合法來源的，如果由于新建、翻建、擴建等被國家衛片監測發現，在認定地類時，要向前追溯，一般追到“二調”時的地類。如果“二調”是耕地，那就按耕地認定和處罰；如果“二調”是建設用地，不再考慮是否有合法來源，就按建設用地認定和處罰。還是一種情形，如果“二調”是建設用地，但“三調”被調查認定為耕地，那就按耕地認定和處罰。（推薦閱讀：如何認定無權源建設用地地類）
分階段處理政策
01
補辦用地手續問題
原國土資源部印發的《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)》(國土資發〔2023〕147號)（備注：此件有效期5年，已失效）。
2023年8月2日，自然資源部印發《關于積極做好用地用海要素保障的通知》（點擊查看）提出：建設項目使用城鎮低效用地的，可以繼續按照《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》（國土資發〔2023〕147號）有關規定執行。（推薦閱讀：這個文件還有效：《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見》）。這個文件提出：
用地行為發生在1986年12月31日之前的：由市、縣人民政府土地行政部門出具符合土地利用總體規劃的審核意見書，依照原國家土地管理局發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》進行確權后，由市縣人民政府辦理土地確權登記發證手續。
用地行為發生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的：符合土地利用總體規劃，已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協議并已落實，且未因征地補償安置等問題引發糾紛、迄今被征地農民無不同意見的，依照1988年修訂的《土地管理法》有關規定，落實處理(處罰)措施后按土地現狀辦理征收手續。
用地行為發生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的：符合土地利用總體規劃，已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協議并已落實，且未因征地補償安置等問題引發糾紛、迄今被征地農民無不同意見的，按照1998年修訂的《土地管理法》有關規定，繳納耕地開墾費和新增建設用地土地有償使用費，落實處理(處罰)措施后辦理土地轉用征收手續。
（推薦閱讀：補辦用地手續，補還是不補，是個問題）
02
集體建設用地使用權問題
原國土資源部印發的《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2023〕191號）提出：
1987年《土地管理法》實施前：使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公共設施，經所在鄉（鎮）人民政府審核后，可依法確定使用單位集體建設用地使用權。鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續使用的，經所在農民集體同意，報鄉（鎮）人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設用地使用權。
1987年《土地管理法》實施后：鄉（鎮）村公益事業和公共設施用地、鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依據縣級以上人民政府批準文件，確定使用單位集體建設用地使用權。
03
宅基地超面積問題
原國土資源部印發的《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2023〕191號）提出：
1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前：農民集體經濟組織成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當地規定面積標準，均按實際使用面積予以確權登記。
1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止：農民集體經濟組織成員建房占用的宅基地，超過當地規定面積標準的，超過面積按國家和地方有關規定處理的結果予以確權登記。
1987年《土地管理法》實施后：農民集體經濟組織成員建房占用的宅基地，超過批準面積建設的，不予確權登記。符合規劃經依法處理予以保留的，在補辦相關用地手續后，只登記批準部分，超出部分在登記簿和證書中注記。
歷史上接受轉讓、贈與房屋占用的宅基地超過當地規定面積標準的：按照轉讓、贈與行為發生時對宅基地超面積標準的政策規定，予以確權登記。
04
非本村成員宅基地問題
原國土資源部印發的《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2023〕191號）提出：非本農民集體成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權。
1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前：非農業戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，可按實際使用面積予以確權登記。
1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1999年《土地管理法》修訂實施時止：非農業戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準面積予以確權登記，超過批準的面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。
無權屬沒手續處理政策
01
沒有土地權屬來源怎么辦
原國土資源部印發的《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2023〕191號）提出：
對于沒有權屬來源材料的宅基地：應當查明土地歷史使用情況和現狀，由所在農民集體或村委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議，并出具證明，經鄉（鎮）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權登記。
對于沒有權屬來源材料的集體建設用地：應當查明土地歷史使用情況和現狀，認定屬于合法使用的，經所在農民集體同意，并公告30天無異議，經鄉（鎮）人民政府審核，報縣級人民政府批準，予以確權登記。
02
沒有規劃手續怎么辦
自然資源部印發的《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》（自然資發〔2023〕84號）規定：
對合法宅基地上房屋沒有符合規劃或建設相關材料的，地方已出臺相關規定，按其規定辦理。未出臺相關規定，位于原城市、鎮規劃區內的，出具規劃意見后辦理登記。
位于原城市、鎮規劃區外且在《城鄉規劃法》實施前建設的，在辦理登記時可不提交符合規劃或建設的相關材料；位于原城市、鎮規劃區外且在《城鄉規劃法》實施后建設的，由集體經濟組織或者村民委員會公告15天無異議或者異議不成立，經鄉（鎮）人民政府審核后，按照審核結果辦理登記。
目前一些地方仍然存在大量多年形成的違法用地，整改難度非常大，主要還是：建的時候沒人管，給了政策也不用，仗著關系無所謂，真要拆除就急眼。
編輯：董錦益監制：包真總監制：張富旺
來源：自然微論壇
咨詢電話：18511557866
關注微信
電話咨詢
關注微信
