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一、經營性用房及其估價特點
1、有收益
經營性用房，或由業主自己經營，或由業主出租給他人經營，或以聯營的形式由業主和他人共同經營。業主通過這些經營形式，獲取房屋收益。
2、經營性用房的年租金是年收益的基礎
出租他人經營或和他人聯營的經營性用房，一般都簽訂出租、聯營合同。合同中約定具體經營性用房的具體年租金。經營性用房的年租金扣除年維修費用、管理費用、保險、房產稅、營業稅等現金支出，一般就得到其年收益。
3、區域因素、個別因素相同的經營性用房客觀價值基本相同
同一區域，繁華程度、交通條件相同，個別因素不同的經營性用房，其價值不同，估價重點在個別因素修正。
4、部分經營性用房內的經營內容多樣化
不同經營內容經營性用房的收益不同、收益率不同，收益法估價對應的資本化率不同。
5、資本化率可以利用類似經營性用房的售價、年收益以及收益現值計算式求出
在房地產市場發達的城市，經營性用房出售的實例較多，利用類似商業用房售價、年收益以及收益現值計算式，可以求出經營性用房的資本化率。對于收益年限超過40年的經營性用房，可用類似經營性用房租售比作為資本化率的近似值。盡管用租售比作為資本化率有一定誤差，但比其他方法更加科學且易被拆遷當事人接受，更具現實性。
6、小街道沿街一樓商鋪的面積利用率大于大型商場
小街道沿街一樓商鋪門面鄰接的街道,相當于大型商場內的商鋪過道,使一樓商鋪實際經營面積增加,計算沿街商鋪建筑面積時，應適當考慮其“占道”增加的經營面積。
7、不同空間位置商鋪的客觀租金存在著規律性我們調查發現，無自動扶梯的商場，二、三樓租金分別為一樓的38%、34%左右;與特定商業街道垂直小街道內的商鋪租金，隨商鋪與特定街道的距離增加而減小;特定商業街道上，存在著租金相同的區段。根據這些規律，可以根據路線價法等方法評估經營性用房的拆遷補償價格。
二、經營性用房拆遷補償估價的原則
1、合法原則
⑴產權的合法性。無法確認合法產權的經營性用房，必須在估價報告中說明估價及估價結論是以估價對象具有合法產權為假設前提。我們在拆遷中發現由于歷史原因，很多被拆遷房屋根本就沒有進行過權屬登記，因此在實際操作過程中，估價機構必須注意合理回避潛在的風險，對于沒有或者無法核實合法產權的房屋，必須在報告中特別予以說明。
⑵用途的合法性。估價人員只能對證載為“商業”、“經營”或“商服”的合法經營性用房才能按經營性用房進行估價。當前，不少沿街住宅等非經營性用房未經辦理用途變更便作為經營性用房使用，在估價中應特別注意。原則上估價人員不能對這些房屋作為“經營用房”進行拆遷補償估價，建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規定“拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。”這說明拆遷房屋性質的認定是評估的前提條件，用途不明確的房屋，估價機構切不可貿然出具正式估價報告。若拆遷當事人暫時無法確定房屋的性質但又要求出具估價結論時，我們的經驗是要求委托方提出正式書面委托函，委托函中明確對估價對象按照不同的假設用途進行估價，然后再按照不同的用途假設前提出具不同結論的初步估價報告，供拆遷當事人雙方參考。
2、保持現狀繼續使用作為最高最佳使用原則
經營性用房拆遷補償估價的最高最佳使用原則，是以保持現狀繼續合法使用為前提的最高最佳使用原則。
3、替代原則
經營性用房拆遷補償估價的替代原則包含兩層含義。其一，從結果角度說，估價結果不得明顯偏離類似房地產公開市場成交價格;其二，從估價的方法角度說，經營性用房拆遷補償可以采用市場法進行估價。
4、估價時點原則
⑴被拆遷經營性用房在不同時期的收益應該按照資金時間價值率(資本化率)折算為估價時點的現值;⑵按規定，拆遷補償估價時點為房屋拆遷許可證頒發之日;規模大、分期分階段實施的拆遷項目，估價時點為當期房屋拆遷實施之日。
三、經營性用房拆遷補償估價的方法
經營性用房拆遷補償估價的方法一般有四種，即收益法、市場比較法、成本法、路線價法。前三種方法是大家比較常用的，本文重點闡述路線價法在拆遷估價中的應用。
路線價法是對面臨特定街道且可及性相等的城市經營性用房土地設定標準深度，求取標準深度上數宗一樓經營用房樓面地價，以它們的平均樓面地價作為該特定街道的路線價，再運用相應的深度百分率表、其它修正率表，修正、計算出臨街特定街道各宗經營性用房一樓樓面地價的估價方法。對于平均深度不深的沿街經營性用房，可用四三二一法則、臺灣臨街深度指數、路角地、三角地、袋地、里地等深度指數，求出其一樓樓面地價;對于垂直特定街道、深度較深的小巷、綜合商場、市場內的經營性用房，可用路線價、日本深度百分率求取一樓樓面地價，再加上建筑物重置成新價格，即可評估出一樓經營性用房的拆遷補償價格。
舊城改造經營性用房的拆遷量大，路線價法是求取一樓經營用房樓面地價、拆遷補償價格、價值的快速方法。只要路線區段、深度指數等參數選擇合適，路線價求取中參數賦值嚴格、科學，路線價法求取的拆遷價格一般是客觀、公正的。我們在漢正街第一個大規模拆遷項目——多福南路經營用房拆遷評估中首次使用了路線價的估價方法，這是一次大膽而成功的嘗試。評估中我們首先采用收益法及成本法測算漢正街一樓經營用房樓面地價，并以此作為路線價，借鑒日本巷子深度百分率進行倍數放大修正，求取與漢正街垂直的巷道——永寧巷兩側一樓商業用房的樓面地價，評估過程簡潔、快速、明了，估價結果客觀、公正、準確，拆遷雙方均未提出異議，取得了事半功倍的效果。
另外，經營性用房的拆遷評估中遇到的某些棘手的問題，采用路線價法的思路常常會柳暗花明。例如我們在龍王廟拆遷評估中遇到一處房產，由于歷史的原因形成了臨街部分合法用途為辦公而非臨街部分為經營用途的“怪異狀況”，其他的估價方法幾乎無法確定其非臨街經營性用房的合理價格，而采用路線價法中袋地評估的思路來考慮則使問題迎刃而解。
各種評估方法求得的拆遷補償價格一般不會相同。估價人員可根據經驗對每個評估結果作出權重判斷，按加權平均的方法求得客觀公正的拆遷補償價格。
上述就是小編對“營業性用房征收補償的原則”問題進行的解答，營業性用房征收補償的原則包括合法原則、保持現狀繼續使用作為最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到科普華君網進行法律咨詢。
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