專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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房產(chǎn)共有人可以要求合同無(wú)效并取回已售房產(chǎn)嗎
一般可以，但如果第三人為善意取得，則可能無(wú)權(quán)。為了更好理解，以一個(gè)案例為例：
【案例】王某和張某為夫妻關(guān)系，二人共同出資購(gòu)買商品房一套，產(chǎn)權(quán)登記在王某名下，后因感情不和準(zhǔn)備離婚，但二人共同財(cái)產(chǎn)尚未分割，此時(shí)王某與毫不知情的李某簽訂合同并辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。后張某在與王某進(jìn)行離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)發(fā)現(xiàn)此事，遂向法院起訴，要求判令該房屋交易行為無(wú)效。
房產(chǎn)共有人vs善意第三人
分析說(shuō)明：我們看到在這個(gè)案例中涉及到了《物權(quán)法》中的共同共有財(cái)產(chǎn)的處分制度以及不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。
一、共有財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。在案例中王某轉(zhuǎn)讓夫妻共同共有的房屋時(shí)未經(jīng)張某同意，因此屬于無(wú)權(quán)處分，基于此張某可以主張轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。但是，房屋已經(jīng)交易給李某，張某可以取回嗎?這里就要了解不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。
二、關(guān)于善意第三人
首先我們要明白一個(gè)概念：善意取得。一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)受讓人如果從無(wú)處分權(quán)人處購(gòu)得不動(dòng)產(chǎn)，所有權(quán)人是有權(quán)追回的，但在符合法律規(guī)定的特別要件的情況下，善意受讓人卻可以對(duì)抗所有權(quán)人而不必返還房屋。那么什么情況是屬于法律所指的特別要件呢?
(1)受讓方受讓時(shí)為善意。通俗的講就是受讓時(shí)不知情，從案例中我們得知作為第三人的李某在房屋交易過(guò)程中并不知道該房產(chǎn)屬于王某及張某的共有。
(2)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。如果成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)位時(shí)，就有可能存在轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的嫌疑。
(3)已經(jīng)辦理實(shí)際過(guò)戶登記。在案例中，我們可以看到張某發(fā)現(xiàn)此事時(shí)，王某與李某已經(jīng)辦理完過(guò)戶手續(xù)。
那么，如果遇到第三方已經(jīng)實(shí)際善意取得房屋所有權(quán)，房屋共有人該如何處理呢?
以本案例出發(fā)，張某可以基于共同共有權(quán)利主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，但是無(wú)法要求善意第三人即李某返還房屋，而只能向王某索賠，李某最終獲得房屋所有權(quán)。
小貼士：作為房屋共同所有人，張女士卻無(wú)法要回共有房屋這里給共同出資的夫妻和準(zhǔn)夫妻們也提了個(gè)醒，在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)最好雙方同時(shí)登記備案，以顯示房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這樣可以杜絕夫妻一方惡意轉(zhuǎn)讓共同房產(chǎn)，造成另一方精神和財(cái)產(chǎn)的雙重?fù)p失。
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