專業房產律師團隊
提/供/專/業/法/律/服/務
全國服務咨詢熱線 18511557866
全國服務咨詢熱線 
房子是民生活之根本，每一個成年人都要有一套房子才能安放自已的心里靈魂。在經濟高速發展的今天，為了獲得良好的教育資源、醫療資源、娛樂設施等大城市里應有的福利，都想在城市里買套屬于自己的房子。然而，有的人急需學校，結婚急需房子或者為了享受成熟的配套設施，都選擇購買二手房。但對于首次購房的人來說，二手房貸款和稅費不了解的話，后期會帶來很大的經濟壓力。因此，今天跟大家分享一下，在簽訂二手房合同之前要考慮一下所購的房子能獲得多少貸款，除了首付之外余下的房款是否可以從銀行獲得？高額的稅費是否能承擔的起？
一: 房齡
在二手房中，房齡是重中之重，要想獲得70%的貸款額度，那房齡不能過大。房齡也就是房子的年齡，計算房子的年齡從房子竣工驗收合格之日算的，房齡+產權剩余的年限可直接影響到你在銀行的貸款（影響貸款的還有個人收入和征信，之前的章節有講過，在此不做過多的講解）。房齡越大，可獲得的貸款額越少，房齡一般超過20年以上的部分銀行不予批貸（有的25年，有的30年，各不相同）。
二: 貸款年限
二手房的貸款年限和一手房的不一樣，一手房最高可貸30年，二手就不一定可做30年。二手房的貸款年限跟樓齡有關，房齡越大，貸款年限越短。二手房的房齡+貸款年限最高不能超過40年，房齡越大，從銀行獲得貸款的資金越少；貸款年限越短，月供壓力越大。
三: 貸款額度
1: 二手房的貸款額度是根據樓齡來定的，樓齡5年以下的，貸款額度是評估總房價的70%；樓齡5到10年，貸款額度是評估總價的60%；樓齡在10年以上15年以下的，貸款額度是評估總價的50%；樓齡在15年以上25年以下的，貸款額度是評估總價的40%；樓齡在25年到30年的，貸款額度是評估總價30%；這組數據只作參考，不作貸款標準，因為地方和銀行不一樣，數據會有變動。
2: 二手房的總房款是由銀行指定的權威評估機構評估的，評估機構評估的房子總價不一定等于成交價格，基本上都低于成交價。評估價越低，所獲得的貸款額度就越低，貸款額度低，購房者就得增加首付比例，這就造成購房者首付款壓力過大的局面。
四: 有可能壓垮你的是最后一根“稻草”——稅費
對于買家來說，最大的稅是契稅。對于賣家來說超出政策限購范你的圍的，賣家需要承擔個人所得稅和增值稅，（唯一滿五可免）。但在二手房交易中，賣家基本上是實收，所有稅費都是買家承擔，若賣家未能達到免征條件的，那么，總價兩百萬左右的房子，買家所要承擔的稅費就高達十幾二十萬，再加上中介費和其它費用下來，數額相當驚人，不是一般的人能承受的起的。
給大家舉真實的案例，2023年5月，我一個同學在廣天河購一套二手房，84方總價332萬，由于業主是多套房，所以，稅費未達到免征條件。首付102萬，要貸230萬。銀行評估總價300萬，貸款最多只能貸210萬，首付比例得增加20萬。由于賣家是實收，因此，所有稅費都是買家承擔，原房子購入價格是220萬元，現在看看還缺多少資金。
契稅: 332x1%=3.32萬元
賣家的增值稅: 332÷1.05×5.6%=17.7萬元
賣家個人所得稅:（332萬元一220萬元）x20%=22.4萬元。
所繳納的稅費總額為43.42萬元
由于房子評估總價低于成交價，首付比例得增加20萬元。因此，他此時的資金缺口達到63.42萬元，由于資金缺口大，難以湊齊這么多錢，最終以他違約，解除購房合同，20萬的定金只退回一半。
所以，在購二手房簽合同之前，一定要清楚房子的房齡，賣家是否達到稅費免征條件，需要承擔什么費用，房子按揭大概能獲得多少貸款。如果銀行評估總價低了，自己是否有足夠的經濟實力增加首付，考慮好后再簽合同（協議）。若首付只是量斤恰兩的話，一旦在銀行貸不了足夠的房款需要增加首付比例或者承擔稅費，而自己實力又不足無法承擔，之前若沒有約定協議，這成了買方的違約，那自己所交的定金或者首付將無法退回，使自己陷入到錢房兩空的境地。這種情況常有發生，屢見不鮮。
以上是個人的經驗，希望能幫到有需要的朋友，有喜歡的朋友請加關注、收藏、轉發。對于房產方面知識問題有了解的，可以加關注私信于我或者評論區留言，我愿與諸位共同探討。
咨詢電話：18511557866
關注微信
電話咨詢
關注微信
