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今年以來，全國多地出現大量居民提前歸還房貸的現象，部分銀行關閉線上申請預約通道，銀行柜臺預約還貸的排期達到數月。存量房貸與新增房貸之間利差增大、投資收益下降等，是居民提前還貸的主因。業內人士認為，應保障居民“提前還貸”的權利，同時規避“違規轉貸”的風險。
房貸利率站在高崗上
在浙江一家事業單位擔任財務的劉女士2023年購買了首套房，貸款約100萬元，利率為5.3%，由于利率過高，她決定提前分兩次還清。
在去年下半年提前還貸50萬元只用了10天時間的劉女士，今年春節后想繼續還貸卻碰上了障礙：“現在還貸的人太多，銀行說至少要排到3個月后，我通過其他途徑了解到存一些錢成為VIP客戶，當周就可以辦理業務。”
同樣遇到提前還貸困難的還有四川的王先生。他告訴半月談記者，以前可以網上還款，現在不僅要去現場簽申請書，而且要排隊到7月份。“沒有額度”是目前大多數銀行給出的等待理由，但各銀行還貸額度如何確定和分配，并不透明。
半月談記者走訪上海多家銀行了解到，去年下半年提前還貸人數開始增多，今年再度升溫。目前上海多數銀行無積壓客戶，部分銀行提前1個月申請即可，個別房貸占比較高的國有銀行排隊2至3個月。
人們在銀行排隊辦理業務 張聞迪 攝
上海一家銀行信貸員告訴半月談記者，以前提前還貸是為了置換第二套房，現在多是減輕債務壓力，存量房貸利率過高是當下百姓提前還貸的主因。不少地方的首套房貸款利率已跌破4%，這讓不少人覺得自己的貸款利率站在了高崗上。
居民投資收益下降，無法覆蓋房貸利率則是提前還貸的另一大因素。
“無債一身輕。”選擇提前還貸的上海市民鐘先生說，近3年買房的房貸利率都較高，以前有一部分資金購買理財和投資股市，現在理財產品收益率普遍下行。炒股和基金更難保證收益，沒有好的投資標的，提前還款更劃算。
資金掮客可違規辦理轉貸
相對不少人在2023年、2023年買房時一般5%甚至6%的按揭利率，當前信用貸、經營貸的利率可謂“史上最友好”。半月談記者調查發現，一些經營貸利率已低至4%以下，某國有大行發放給制造業企業的經營貸利率低至3.2%，以貸還貸的現象必然出現，這也催生了不少資金掮客。
“無抵押信用貸，利率最低3.8%，最高可貸50萬元，有需要的，沖！”這一消息在微信群里一發，不少人蠢蠢欲動。當半月談記者進一步詢問可否置換房貸時，這位資金掮客介紹：“置換房貸的話，經營貸最合適，不僅利率更低，周期也比信用貸長。即便沒有營業執照也沒問題，我們可以做一條龍服務。”
當記者提出去銀行直接貸款時，他強調自己綜合多家銀行一起貸款的優勢：“我們最高可貸出房價的九成，近期最低利率可做到3.2%，期限達到10年之久，部分銀行甚至拉長至20年；等額本息、先息后本的還款方式可自由選擇，只收取3%的手續費，比長年多付兩三個點的利差合算多了。”
由于利差太大，有的企業主也用房產抵押出所需現金流，適當減少其他債務。江蘇一位廣告業企業主張女士舉例說，比如400萬元買的房子貸款150萬元，但經過幾年增值到一千萬元。此時拿這套房作為抵押申請經營貸，可獲得700萬元貸款，即便還掉150萬元也能獲得550萬元現金，這對做生意的人來講何樂而不為，現金流也充裕了。
遼寧銀保監局近期發布《關于提前還貸或轉貸的風險提示》，隨著國家對小微企業支持力度加大，經營性貸款利率持續走低，社會上出現一些違規“貸款中介”，他們以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導消費者借“過橋資金”提前結清“房貸”，再辦理“信用貸”“經營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務、資金過橋費用，這可能使消費者陷入違規轉貸的多重風險之中，甚至要承擔刑事責任。
防止小微企業扶持資金空轉
2月10日，中國人民銀行公布的數據顯示，1月份人民幣貸款增加4.9萬億元，同比多增9227億元，創下有統計以來單月信貸投放最高紀錄。從結構上看，企事業貸款表現強勁，居民部門貸款持續疲軟，占全部新增貸款的比例僅為5%，顯示居民部門持續去杠桿的現象仍在持續。
上海交通大學上海高級金融學院陳欣認為，提前還貸的出現說明我國居民降杠桿的意愿大幅加強，背后的深層次原因是金融資源錯配。
業界專家指出，在量大價低的普惠金融貸款投放中，大中型銀行批量投放普惠小微企業貸款可能存在監管不嚴、審批形式化的特征；同時普惠利率存在與房貸利率的倒掛，使得違規流入樓市的現象時有發生。
招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼認為，一方面本是為了扶持小微企業而推出的優惠政策被套利，出現資金空轉未流入實體經濟的問題；另一方面在住房類新增貸款減少的情況下，提前還貸容易造成銀行貸款負增長，對銀行利潤帶來一定壓力。
在董希淼看來，對于資金流向問題，應建立全國跨行業資金監管平臺，對于跨地區、跨銀行的資金流向進行統一監管，尤其對利用普惠信貸管理漏洞套取資金問題要從嚴監管。
對于提前還貸銀行各種拖延情況，上海君瀾律師事務所合伙人徐璐指出，如果銀行的貸款合同中沒有明確約定相關條款，按照法律實踐，雙方應當就該問題進行協商。如果銀行一味不予協商，或是在協商過程中以自身金融機構的優勢地位給貸款人設置障礙、故意拖延的，則可能涉及侵害貸款人合法利益，需要承擔相應的法律責任。（參與采寫：張聞迪）
半月談記者：桑彤 / 編輯：李力
原標題《“提前還貸”是權利，“違規轉貸”有風險 “提前還貸”面面觀》
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