專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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在二手房買賣的市場(chǎng)上，出賣人違約拒絕繼續(xù)履行合同的最大動(dòng)因是房?jī)r(jià)的上漲，而對(duì)于守約方來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲所產(chǎn)生的差價(jià)也往往成為自己最大的損失。
從民法典角度，專業(yè)術(shù)語(yǔ)描述這一“房屋差價(jià)”便是可期待利益。
按照民法典的規(guī)定，可期待利益得到了其第113條的支持，屬于法律規(guī)定可以獲得賠償?shù)牟糠帧?/p>
當(dāng)然，實(shí)踐中個(gè)案各有不同，法院在具體裁判中會(huì)同時(shí)考慮以下幾個(gè)方面，導(dǎo)致最終二手房買賣中產(chǎn)生的差價(jià)損失最后具體獲賠各有不同。
首先，差價(jià)損失存在舉證的問(wèn)題。
雖然法院可以依職權(quán)調(diào)取證據(jù)，或者要求當(dāng)事人通過(guò)法院的委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值，但更多的情況是需要守約方舉證。
現(xiàn)實(shí)中，最常見(jiàn)的舉證方式是調(diào)查幾家比較著名的房屋中介公司中掛牌交易的同一小區(qū)同類型房屋價(jià)值。
因?yàn)橹薪楣静⒉皇欠ǘǖ亩▋r(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)，所以法院不會(huì)完全依據(jù)其掛牌交易價(jià)進(jìn)行認(rèn)定，往往會(huì)酌情降低認(rèn)定的價(jià)格。
對(duì)比兩種損失差價(jià)，一方面，兩種方式都會(huì)比實(shí)際市場(chǎng)交易價(jià)格低，而實(shí)踐中法院對(duì)當(dāng)事人提供的中介公司掛牌交易價(jià)的認(rèn)定更是會(huì)低于指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的價(jià)格;
但是另一方面，評(píng)估機(jī)構(gòu)的申請(qǐng)、指定、評(píng)估、做出評(píng)估報(bào)告的周期往往在一個(gè)月左右，比自行調(diào)查中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)價(jià)要長(zhǎng)。
因此，選擇哪種方式，需要當(dāng)事人自己考慮。
其次，對(duì)差價(jià)損失是否賠償，法院會(huì)謹(jǐn)慎考慮其違約方的各項(xiàng)行為對(duì)守約方造成的實(shí)際損害的大小。
雖然民法典屬于無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，但是由于我國(guó)民法深厚的填平原則，使得法院會(huì)嚴(yán)格參考守約方的實(shí)際損失——或說(shuō)是可能產(chǎn)生的實(shí)際損失，進(jìn)而判斷其最終損害賠償?shù)拇笮 ?/p>
另外，按照民法典的減損原則，守約方亦有過(guò)錯(cuò)的，也會(huì)因此減少過(guò)錯(cuò)部分相應(yīng)的損害賠償。
換言之，如果守約方也存在未合理審查合同、未盡到審慎的義務(wù)，或者其他過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致?lián)p害的發(fā)生，那么在其對(duì)應(yīng)的范圍內(nèi)其損害賠償也會(huì)相應(yīng)減少。
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