專業房產律師團隊
提/供/專/業/法/律/服/務
全國服務咨詢熱線 18511557866
全國服務咨詢熱線 
圍繞服務品質提升的競爭才拉開序幕，不應再以傭金率差異籍口把房產經紀行業打回低價無序競爭時代。
作者：房互君
房地產和互聯網研究院出品
歡迎留言參與討論
關于房產中介費高不高的討論一直就沒有停息過。很多房產經紀人希望房互君來談談這個話題，因為，眾多支持中介費過高的言論，大多看到了這個數字本身，而忽略了房產經紀行業的發展，也沒有看到房產經紀從業者的價值，這讓從業者們很苦惱。
不得不說，盡管房產經紀已經逐漸融入社會大眾的生活，但社會對行業的偏見和誤解仍然存在，希望接下來的文字，能對消除誤解有所幫助。
1
由于歷史原因，我國房地產市場飛速發展，房價也一路高攀，直至近期才預期見頂。對于一個家庭，買房往往會耗盡積蓄，并需要動用一定杠桿才能實現“名下有房”。隨著我們居民杠桿率不斷升高，購房者感受到的來自房子的壓力也越來越大。
買房首付已經讓很多人動用了“6個錢包”（雙方父母+夫妻），買房路上的交易稅費、中介費又是一筆“額外支出”，很容易產生成為這些“額外支出”成為壓倒買房人“最后一根稻草”的感受。
從買房成本構成來看，房價、交易稅、貸款利息是不可變支出，而中介費又是交易過程中唯一有選擇余地、“能商量”的環節，也是購房者唯一希望能通過操作降低負擔的費用，從心理和現實層面考慮，中介費高低就具備了被指責的話題性。
另外，在中國，因為歷史原因形成的“中介費由買方承擔”這種費用轉移規則，加重了買房的“感受負擔”，并導致極大的負面體驗。
從理論上，中介費到底應該由誰來付，沒有本質差異，即便中介費由賣家出，最終也還是買房人支付，然而從體驗感受上，賣方付費顯然要好很多，買方“感覺”更好。所以，除了中國之外，大部分國家采取賣方付費。
必須要說明的是，從費率本身來看，不止是中國，全世界內絕大多數國家都采用與房屋總價掛鉤的固定比率作為傭金的計算方式，其內在的邏輯是，服務價格與幫助委托人節省下的房屋交易成本和承擔的風險成正比。從全球來進行對比，中國傭金率處于全球較低水平，中國大陸地區的傭金率平均2%左右，不僅遠低于美歐日高達6%的費率，也比俄羅斯、巴西等金磚國家要低。
而且，中國經紀服務覆蓋了產權核驗、資金存管、協助產權過戶等內容，采用一攬子收費方式，中國的經紀服務內容多于其他國家。相比之下，美國、日本、德國、加拿大等國的傭金費用只適用交易過程，諸如產權調查、產權保險等保障服務的費用都是單獨收取。
總結一下，由于在中國中介費單邊收費，盡管費率低，但中介費讓受眾覺得增加了買房壓力，體感上覺得“中介費貴”，但從任何一個國家的行業情況來看，中國的房產經紀服務費其實性價比最高。
2
另外一個問題來了，中介費是不是抬高了房產交易的交易成本？中介是不是由于壟斷了房源，讓老百姓的房子不能自由自主交易，使得只能使用中介進行房產交易呢？為什么中介費率不能保持一個更低的水平？
在過去的一篇文章中，房互君已經提到過，任何行業的經紀，都提高了交易效率，經紀的存在，本質上是通過提高交易效率降低交易風險，讓隱性的交易成本變得更低。在此不做贅述。
諾貝爾經濟學獎獲得者維克拉夫·哈韋爾說：市場經濟是惟一自然、合理和能夠帶來繁榮的經濟，因為它是惟一能反映生活本質的經濟模式。
市場經濟是我國的基本經濟制度之一，房地產體系的“市場+保障”模式從1992年開始提倡至今整整30年，仍然是房地產行業運行的底座。
相比新房和商業用房，二手房是我國房地產行業內市場化最為充分的一個領域。一是因為房源分散在個人受眾，天然不具備壟斷基礎；二是以房產經紀公司為主的市場參與者整體上比較分散，每一個商圈內都會有多家經紀公司參與競爭，每一個買賣房人都可以自由選擇多家中介公司為自己服務。
不僅房源不存在壟斷，中介費率的高低，其實也是市場自由競爭后達成的交易平衡的結果。
從1988年大陸第一家民營房產中介門店誕生，迄今34年，二手房市場已經經過了充分競爭，發展成為不同城市存在2-4家主力品牌，不同商圈又分布著大大小小數量眾多的中小中介的市場格局。
不同經紀品牌的傭金率也不同，從國內的情況來看，整體市場的傭金率在1-3%之間，甚至有個別小中介靠不足1%的傭金率吸引客戶。早年，愛屋吉屋更是打出了0.5%的傭金吸引客戶。
以北京為例，據行業協會統計，目前3000多家備案的房地產經紀機構，傭金率從1.0%-2.7%，品牌房地產經紀機構收費標準在2.0%-2.7%，一些小型經紀公司的費率在1%左右，用戶有絕對的自由度選擇他們認可的傭金費率的經紀公司進行服務。
從全國情況來看，中介費率分為對外的名義費率和實收的費率。不同城市的折扣率存在明顯差異，以南昌為例，名義費率超過2.5%，幾大頭部品牌的平均實收費率只有1.2%。即使是一二線城市，按名義費率的情況也不普遍，大部分品牌都有一定程度折扣率，甚至有的折扣在30%-50%區間。
從歷史來看，房產經紀領域也不乏新的入局者，在互聯網創業潮時期就有愛屋吉屋等從線上切入的平臺，近期也有地產商從物業切入、家居企業從家裝切入，以及用短視頻平臺獲取用戶的創業者，這些企業已經證明房產經紀行業是一個開放的市場。
當然，這些另辟蹊徑進入到房產經紀領域當中的入局者們，最后結局如何，最終要看他們能否在自己的模式中找到企業生存之道。
愛屋吉屋最終燒了數十億的資金后宣告倒閉。它用天量的資本教訓告訴行業內外，過低的傭金費率，其實并不足以支撐一個中介企業長期發展，同時也在向社會證明，如果一味地要求低傭金，那么大部分經紀公司都要倒閉，房產交易將繼續回到混亂的時代。
曾經有觀點認為，中介費率應該按照社會的平均工資來進行統一規定，不同價格的房源的交易傭金應該保持一致。
經濟學告訴我們，市場自由競爭，才是實現公平的最佳手段。
當下，不同品牌、不同服務形成不同的服務費率，是市場經濟充分發展的特征之一，統一價格的市場更容易導致惡性競爭和潛規則亂象，如果統一傭金率，只會讓購房者減少選擇，并產生真正的市場壟斷。
而熟悉房產交易的人都知道，不同價格的房源的交易周期和風險也并不一樣，這意味著經紀人和經紀公司為之付出的成本也不一樣。一套10萬的房子，可能一個經紀人一周之內就交易完成，而一套1000萬元的房源，可能需要很多位經紀人通力合作花費數個月才能匹配到完美的消費者。
3
以上，我們解釋了為什么中介要存在、為什么當前中介費率是合理的。那么，為什么受眾會對中介費仍然存在偏見呢？
沒有購房經驗的購房者們可能并不清楚房產交易的復雜程序，也不知道房產交易的數十個環節，可能每個環節都有雷區。不了解房產交易流程，也就不清楚經紀人背后龐雜的服務內容，對房產交易風險認知不足，是導致很多人對傭金高低存在認知偏差的主要因素。
不同的經紀公司之間傭金有高低，但沒有無緣無故的低傭金，也沒有無緣無故的高費率。
就像用戶對于手機的選擇一樣，買家可以選擇近萬元的蘋果手機，也可以選擇幾百元的山寨機，但不要指望山寨機能用出蘋果的質感。
同理，選擇了低費率的街邊夫妻店，也就不要過高期待他們會像鏈家一樣為你提供各種服務保障。
所有房產經紀行業從業者也必須認識到，房產經紀公司之間的費率戰，在一定程度上讓消費者對房產服務認知產生了混亂。
比如，在南昌這個加盟主導市場，經紀人和店東不在服務品質上展開競爭，只在費率上競爭，低費率搶客成為市場主流模式，不少經紀公司將費率降到1%以下。低費率、低品質、店東和品牌主不投入、經紀人無底薪高提成，造成經紀人月均流失率超過13%、平均店效只有4-5萬，處于虧本邊緣，最終形成了無底線、無秩序的惡性競爭生態。
所以，房互君也呼吁，經紀公司之間不要在費率進行價格戰。這種惡性競爭，讓購房者確實在一時得到了較低的傭金率，但同時也失去了有品質的服務，在交易過程中面臨不確定風險的概率大大上升，最終受損害的，還是買賣房人的利益。
大多數人認為，房產經紀提供的只有找房、看房、過戶服務。實際上，房產是否抵押、資金是否安全、房屋是否發生過意外事故等等涉及到資產安全的環節也是房產經紀公司提供的服務內容，這些可能并沒有被我們看見的服務價值也應該得到認可。過低的傭金價格戰，也無法支撐房產經紀公司在所有環節上為消費者排雷。
除了安全之外，對于房產交易來說，效率是另外一個關鍵指標。對業主來說，經紀人找到交易意愿更高的買家，提升交易效率；對購房者來說，在一個平臺上同時篩選大量房源，降低搜尋成本。這些節省時間，增加交易成功率的內容都涵蓋在經紀服務之內，并讓交易雙方獲得了相應的價值。
傭金率的高低應該以服務內容、服務品質、服務效率來衡量，這本來應該成為共識，但目前一些觀點只對比傭金率數字的高低，以及用總房價高低來計算價差。這種現象的背后，本身也說明了為服務付費、尊重服務者價值還沒有成為共識。
在唯傭金論之外，我們應該看到，服務者在行業發展中所付出的努力。
以鏈家為例，成立超過二十年間累計賠付30.53億元安心保障金，保障了數千人數十億資產的安全。企業實實在在為購房者交易安全而投入，用“真房源”等產品提升服務品質，用VR看房等技術優化服務流程，才有了今天的“黑中介”現象減少，房產經紀服務品質得到明顯提升。
目前，房產經紀行業不同品牌之間的服務差別遠大于十年前。有純線下門店，也有線上線下閉環式服務；有資金監管服務，也有以房源為唯一賣點的裸奔式服務；還有結合物業、家居的跨界整合服務。這些都是企業的智慧和市場的選擇。
當前，圍繞服務品質提升的競爭剛剛拉開序幕，不應該再以傭金率差異的籍口把房產經紀行業打回到低價無序競爭時代。
經濟運行的基礎是市場競爭，費率的不同水準背后是不同公司的不同戰略選擇，給消費者更多選擇、基于費率定價提供更具品質的體驗與類似保險兜底從而持續獲得用戶用腳投票，才是尊重規律、面向未來的態度。（正文完）
咨詢電話：18511557866
關注微信
電話咨詢
關注微信
