專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、房屋買賣糾紛有哪些？
1、商品房預(yù)售糾紛
近年來商品房的買賣大多采用預(yù)售的方式。但是，當(dāng)購(gòu)買者依售房宣傳廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)訂立預(yù)售合同后，在房屋正式交付使用時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)標(biāo)的與原來的廣告宣傳不同或是開發(fā)商在預(yù)售之后，不能辦理產(chǎn)權(quán)證；或者是開發(fā)商不能按期交房，或有其他違約行為而發(fā)生糾紛。
2、單位集資房和已參加房改的公有住房的出售糾紛
根據(jù)國(guó)務(wù)院的房改政策，單位建設(shè)的含有職工福利性質(zhì)的住房基本上已出售歸職工所有，不過對(duì)這些房屋的上市交易還有一定的限制條件，不允許隨意轉(zhuǎn)讓。
而有些職工在條件好，想購(gòu)買新商品房時(shí)，會(huì)將房改房出售，但縣一級(jí)的房改房出售又未制定相關(guān)政策，或是有些職工為了逃避交納稅金和出售收益，許多房屋都是私下出售，根本無法辦理過戶手續(xù)。結(jié)果是由于違反了限制性規(guī)定，造成了大量買賣行為無效而發(fā)生糾紛。
3、私有房屋和二手房買賣糾紛
房屋是不動(dòng)產(chǎn)，依據(jù)法律規(guī)定在轉(zhuǎn)讓時(shí)必須辦理變更登記，而且要交納稅款。社會(huì)上大量存在因不愿交納稅款，在房屋買賣后不變更登記（俗稱過戶）的行為，隨著房?jī)r(jià)的上漲或遇到房屋拆遷時(shí)，有些人對(duì)原賣價(jià)反悔，以合同未變更登記為由，起訴要求解除合同。
4、商品房出售糾紛
商品房的出售過程中，主要是因出售方違約造成糾紛。有因商品房面積不足、質(zhì)量存在瑕疵、出售方不出具發(fā)票、辦理房產(chǎn)證等問題而發(fā)生糾紛。也有買房人未能如期支付房款，出讓人要求履行付款義務(wù)，甚至是主張解除合同的。
二、如何解決房屋買賣糾紛？
對(duì)于房產(chǎn)糾紛中的當(dāng)事人而言，委托優(yōu)秀的專業(yè)房產(chǎn)律師確是能夠幫助其更大程度的維護(hù)自身合法權(quán)益。而請(qǐng)會(huì)處理房屋買賣糾紛律師，對(duì)于很多處于房屋買賣合同糾紛中的人而言，也十分必要。
一方面，房屋買賣糾紛的普發(fā)性和大眾法制意識(shí)的加強(qiáng)，使得對(duì)專業(yè)的房屋買賣糾紛律師的需求日益增多。
另一方面，房屋買賣糾紛類型案件所涉及標(biāo)的額往往有幾十萬、幾百萬甚至達(dá)到幾千萬，較高的訴訟標(biāo)的額也意味著代理律師能拿到更多的代理費(fèi)，從而決定了請(qǐng)房屋買賣合同糾紛律師也更有意于此類型案件的代理。
但是，從另一個(gè)角度來看，請(qǐng)房屋買賣合同糾紛較高的代理費(fèi)給越來越多從事于或者有志于從事律師行業(yè)人帶來誘惑，從而導(dǎo)致在房屋買賣合同糾紛律師隊(duì)伍中專業(yè)性方面良莠不齊，甚至不排除有些人在房產(chǎn)買賣合同糾紛律師的隊(duì)伍中濫竽充數(shù)，致使一些房屋買賣合同糾紛的當(dāng)事人不明真相，從而不能更好地依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。
因此一名專業(yè)的房屋買賣糾紛律師，在專業(yè)知識(shí)層面，必須至少同時(shí)具有合同法和房產(chǎn)法兩個(gè)方面的法律知識(shí)。
同時(shí)，對(duì)于房產(chǎn)交易市場(chǎng)中的法律實(shí)務(wù)而言，僅僅具備法律知識(shí)還是不夠的，沒有豐富的房產(chǎn)買賣糾紛的訴訟代理的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，也終歸難以避免紙上談兵的嫌疑。
一.農(nóng)村集體土地上的房屋
近些年來，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的糾紛多發(fā)，有些甚至已居住多年，一旦發(fā)生拆遷、增值等情況，仍會(huì)引發(fā)糾紛。
不管是農(nóng)村的平房小院還是樓房(所謂小產(chǎn)權(quán)房)，只要是集體土地上的房屋，城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買。原則上不單城鎮(zhèn)居民，就連非本村集體組織的農(nóng)民也不能購(gòu)買，否則無效。當(dāng)然在一些特殊情況下，比如購(gòu)買后已把戶口遷入該村成為該村村民，之后可以考慮承認(rèn)其效力。
有時(shí)當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或鎮(zhèn)政府，會(huì)為此類房屋發(fā)證或背書承諾，但是按法律規(guī)定，房屋所有權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)應(yīng)該是區(qū)縣級(jí)政府部門，鎮(zhèn)政府并無此發(fā)證職能，這種證不能保證效力。
二.承租公房
承租的公房，所有權(quán)屬于國(guó)家或相應(yīng)的單位，不屬于具體使用的人，既然承租人沒有所有權(quán)，當(dāng)然也無權(quán)出售了。
有些情況下可以采取變通的方法出讓承租權(quán)，是否可以如此操作，建議向該公房管理單位核實(shí)。即使可以，轉(zhuǎn)讓的也是承租權(quán)而非所有權(quán)。這一點(diǎn)購(gòu)買者必須明確。
三.房改中取得的部分產(chǎn)權(quán)或有回購(gòu)限制的房屋
我國(guó)的房屋所有權(quán)體系比較復(fù)雜，也有一些歷史原因，比如央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房之類的。其中有些單位進(jìn)行房改后單位是保留部分產(chǎn)權(quán)或回購(gòu)權(quán)的，這些房子的出售受到原來約定或承諾的限制，不能自由上市交易。
碰到此類特殊房產(chǎn)，要先確認(rèn)是否可以交易，可以到該房產(chǎn)所在地的房屋管理機(jī)關(guān)具體確認(rèn)交易的手續(xù)和限制。
即使可以交易，一般也涉及補(bǔ)交土地出讓金等費(fèi)用問題，關(guān)于此類費(fèi)用的數(shù)額和承擔(dān)，最好提前有個(gè)準(zhǔn)備與賣方溝通并做明確約定。
四.經(jīng)濟(jì)適用房等限制上市交易的住房
有些房子上市交易是受一定時(shí)間和條件限制，甚至不能上市交易的。比如經(jīng)濟(jì)適用房，以前規(guī)定要滿5年才能上市交易，且交易時(shí)要繳納相應(yīng)的土地出讓金。今后也可能改為禁止上市交易，政府按一定價(jià)格回購(gòu)。回遷房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房產(chǎn)也都涉及類似的問題。
另外，還有“兩限房”，類似于這樣的房產(chǎn)，其交易條件往往受到政府和國(guó)家的限制，交易前要先查清，確定能否交易，如何交易。這種情況實(shí)際與第三種情況類似。
五.涉及共有產(chǎn)權(quán)的房屋
涉及共有產(chǎn)權(quán)的房屋，出售應(yīng)該經(jīng)過共有人的同意，共同操作才能合法完成。所以，在二手房交易時(shí)，要先查清楚房屋所有權(quán)證書，看清楚上面是否有共有人，如果有，應(yīng)要求所有共有人共同簽署相應(yīng)合同。
要特別注意一點(diǎn)：有些情況下，房屋所有權(quán)證上只有一個(gè)人的姓名，但是該房也可能存在法律上的共有人，最典型的就是夫妻共有的房產(chǎn)登記在夫妻一方名下。實(shí)踐中，因此發(fā)生的爭(zhēng)議也是相當(dāng)多的：有的是在離婚時(shí)夫妻一方利用轉(zhuǎn)讓等方式轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，有的是因房屋增值，出售房屋的一方利用這個(gè)理由反悔。
在二手房交易時(shí)如果碰到賣方是已婚的話，不管房產(chǎn)證上配偶是否登記為共有人，律師建議要求賣方的配偶出具相應(yīng)證明同意的文件。在實(shí)地看房時(shí)也要注意有沒有其他共同居住人，這些人有沒有什么意見。多加點(diǎn)小心，免去不必要的麻煩和糾紛總是沒錯(cuò)的。
六.未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋
這種情況是指可以取得產(chǎn)權(quán)證，但是暫時(shí)未取得產(chǎn)權(quán)證的情況。商品房的產(chǎn)權(quán)證辦理往往是一個(gè)需要一定時(shí)間的過程，幾個(gè)月甚至一兩年都有可能。如果開發(fā)商出現(xiàn)什么問題，入住后三五年無法辦理產(chǎn)權(quán)證甚至最終無法取得產(chǎn)權(quán)證的情況也可能出現(xiàn)。
在未取得產(chǎn)權(quán)證前，原來的商品房購(gòu)房者可能會(huì)因某種原因想出售。這種情況下簽訂買賣合同是有效的，但是這類交易風(fēng)險(xiǎn)比較大，尤其是賣方的房產(chǎn)證短期內(nèi)不能辦下來時(shí)，未來的變數(shù)太多，購(gòu)買需要謹(jǐn)慎。
非要購(gòu)買，建議找律師起草相對(duì)完善的協(xié)議，就各種可能出現(xiàn)的情況，提前做出應(yīng)對(duì)處理方案。
七. 涉及抵押或被查封等限制過戶的房屋
按《物權(quán)法》規(guī)定房屋所有權(quán)以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)，所以要取得房屋所有權(quán)一定要辦理過戶，但是如果該項(xiàng)房產(chǎn)被抵押或被司法機(jī)關(guān)采取了保全、查封等措施，在此期間，房子是不能過戶的。
通過貸款購(gòu)房在貸款還清前房子會(huì)抵押給銀行，因某種原因，房子還可能被司法機(jī)關(guān)查封或保全。
房產(chǎn)被抵押或查封并不改變所有權(quán)，理論上產(chǎn)權(quán)人也有權(quán)簽訂買賣協(xié)議出售。但未解除抵押或查封前不能過戶。
涉及有銀行貸款被抵押的情況很普遍，購(gòu)買時(shí)要注意確保賣方及時(shí)還清貸款，解除抵押，通常正常操作風(fēng)險(xiǎn)還是可以避免的。
但如果購(gòu)買的房子被法院查封，說明賣方或房產(chǎn)涉及重大糾紛，對(duì)買方而言，風(fēng)險(xiǎn)就太大了。很可能最后房子被拍賣而無法取得房產(chǎn)，而付出去的錢還要費(fèi)力去追。律師建議在正式簽約前，最晚在付款前，應(yīng)該到房管部門核實(shí)房產(chǎn)的抵押、查封情況。
八.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房子
房子被列入拆遷公告范圍，是禁止過戶的，房了很快要拆了，拆遷款一般是針對(duì)房屋所有權(quán)人，這時(shí)再買房子，顯然是沒什么必要。
九.產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋
如果您要購(gòu)買的房屋存在爭(zhēng)議，尤其是產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，您購(gòu)買時(shí)就要謹(jǐn)慎決定，可能的話，最好別買。往往涉及產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房子，爭(zhēng)議的另一方在法院起訴時(shí)會(huì)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，就是我們前面說的提示七當(dāng)中的情況。但也有訴訟期間不申請(qǐng)保全的。
涉及爭(zhēng)議的房屋就算最后您可以合法取得所有權(quán)，但麻煩還是離得遠(yuǎn)一些為好不是?所以，如果了解到房屋有爭(zhēng)議，要綜合考慮清楚再?zèng)Q定。
十.正在出租的房屋
房屋在出租期間，是可以交易的。但要提醒交易的雙方注意兩個(gè)問題，否則很可能造成買賣關(guān)系無效，造成買方或賣方的損失：
第一是要注意“承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。
《合同法》第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”
在房主出售房屋的時(shí)候，房屋的承租人是有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。意思就是房屋所有權(quán)人出售房屋的，在同等條件下，房屋的承租人有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
在房主出售房屋時(shí)，如果有承租人，應(yīng)核實(shí)承租人是否購(gòu)買，如無意購(gòu)買應(yīng)該要求承租人提供放棄購(gòu)買的書面證明。
對(duì)“合理期限”是多長(zhǎng)時(shí)間《合同法》并無規(guī)定，一般理解是三個(gè)月。因?yàn)椤冻鞘兴接蟹课莨芾項(xiàng)l例》第十一條規(guī)定“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”
第二是要注意“買賣不破租賃”。
《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
這就是“買賣不破租賃”，很多人往往沒注意到這一點(diǎn)。很多新房主買了房就想把原租戶趕出去，認(rèn)為原來的租賃合同是原房主簽的，現(xiàn)在我是房主，我說了算，原來的協(xié)議不算數(shù)。這個(gè)想法是絕對(duì)錯(cuò)誤的，新房主也要接受原租賃協(xié)議的約束，因?yàn)槟阗I的就是有這個(gè)租賃關(guān)系的房子。除非讓原房主在交房前就解除掉原租賃合同。
基于“買賣不破租賃”的原則，律師特別提醒在購(gòu)買二手房時(shí)如果涉及房屋被出租，購(gòu)房人要與原房主和原承租人共同確認(rèn)原租賃協(xié)議的內(nèi)容，了解自己做為新房主將來的權(quán)利和義務(wù)。而且，對(duì)于租金的收取情況、何時(shí)起租金開始交付新的產(chǎn)權(quán)人，都要做出明確的約定。如果原房主已經(jīng)提前收取了租金或收取過押金，對(duì)于原房主提前收取的租金和押金如何處理，將來租賃協(xié)議到期或解除時(shí)，誰返還已收取的押金和租金也要一并協(xié)商確定。最好通過三方協(xié)議的方式確認(rèn)，以免發(fā)生爭(zhēng)議。
以上是律師根據(jù)司法實(shí)踐中碰到的，房屋交易時(shí)有關(guān)房屋所有權(quán)或?qū)嶋H狀況等可能影響房屋的交易、過戶、使用的一些常見問題的總結(jié)。
看起來很復(fù)雜，其實(shí)最擔(dān)心的問題無非是房屋不能過戶影響雙方的權(quán)利或合同無效。
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