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物業(yè)糾紛調(diào)解范圍包括哪些？

(一)因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛的處理因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛主要是由當(dāng)事人違約所引起的，主要包括:

因服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、因服務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、因服務(wù)費(fèi)用產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、解除物業(yè)管理服務(wù)合同等等。

1、物業(yè)管理合同服務(wù)質(zhì)量糾紛。

是指因物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)不符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范或不符合約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而引起的物業(yè)管理糾紛。

如，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備不能正常使用或不能及時(shí)維護(hù)修理使其處于正常使用狀態(tài)，日常環(huán)境衛(wèi)生差，綠化不能及時(shí)維護(hù)管理，區(qū)域內(nèi)公共秩序混亂、交通道路不暢，安全防范不力消防救災(zāi)不及時(shí)等等。

2、物業(yè)管理合同服務(wù)內(nèi)容糾紛。

是指因物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按照規(guī)定或者約定的內(nèi)容全面提供的物業(yè)管理服務(wù)，而引起的物業(yè)管理糾紛。

如，沒(méi)有按照規(guī)定或約定提供、安裝服務(wù)設(shè)施設(shè)備，沒(méi)有按照規(guī)定或約定提供服務(wù)場(chǎng)地、車位、倉(cāng)庫(kù)，沒(méi)有按照規(guī)定或約定提供文化、體育、衛(wèi)生等服務(wù)內(nèi)容及場(chǎng)所等。

3、物業(yè)管理合同服務(wù)費(fèi)用糾紛。

是指因服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭(zhēng)議或業(yè)主拖欠服務(wù)費(fèi)而引起的物業(yè)管理糾紛。

如物業(yè)管理企業(yè)未按物業(yè)管理合同約定或政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主(或使用人)少交、欠交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等。

4、終止物業(yè)管理合同糾紛。

是指物業(yè)管理合同期滿或物業(yè)管理合同期滿前當(dāng)事人一方有嚴(yán)重違約行為;

或者出現(xiàn)法律法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定終止的情形而引起的物業(yè)管理糾紛。

如，合同期滿后物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出阻止業(yè)主重新選聘其他物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)在合同期限內(nèi)因重大違約業(yè)主要求解除合同、業(yè)主不履行物業(yè)管理合同或違約長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)用不接受管理物業(yè)管理企業(yè)要求解除合同等。

因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛的訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)，還是物業(yè)管理企和業(yè)主，在目前尚有爭(zhēng)議。

筆-者認(rèn)為應(yīng)該是物業(yè)管理合同相對(duì)的雙方當(dāng)事人，即物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)是自治組織，依法成立，雖然沒(méi)有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)，只有民事行為能力，不具備完全民事權(quán)利能力，不能獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)，但建設(shè)部《管理辦法》第六條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由住宅小區(qū)業(yè)主選舉的代表組成，代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

《中華人民共和國(guó)事訴訟法》(以下簡(jiǎn)稱《民訴法》)第五十四條規(guī)定“當(dāng)事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，可以由當(dāng)事人推選代表進(jìn)行訴訟。

”可見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)依法可以作為訴訟主體，其在訴訟中主體地位是全體業(yè)主的訴訟代表人。

(二)因侵權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛處理因侵權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛主要是由當(dāng)事人的侵權(quán)行為所引起的，主要包括:

損壞公共財(cái)物糾紛、侵占共用部位糾紛、防礙管理服務(wù)糾紛、相鄰關(guān)系糾紛等等。

1、損壞公共財(cái)物糾紛。

主要是因當(dāng)事人違反規(guī)定致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共財(cái)物損毀、損壞而產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。

如，業(yè)主損毀、損壞公共財(cái)物，物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定或約定擅自拆卸、挪用、毀損物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共財(cái)產(chǎn)等。

2、侵占共用部位糾紛。

是指因當(dāng)事人違反規(guī)定或約定侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地、部位、通道等行為而產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。

如，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)侵占公共場(chǎng)地、通道私搭亂建建筑物，堆放物品;

在建筑物、構(gòu)筑物公共部位上亂懸掛、亂經(jīng)貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)等。

3、防礙管理服務(wù)糾紛。

是指業(yè)主違反規(guī)定或約定，干涉、阻礙、制止物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)而引起的物業(yè)管理糾紛。

如，阻止物業(yè)管理企業(yè)安裝服務(wù)設(shè)施設(shè)備或擅自移動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)設(shè)施設(shè)備，在消防通道上設(shè)置路障或故意損壞消防設(shè)備，未經(jīng)批準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、出口處擺攤設(shè)點(diǎn)等。

4、相鄰關(guān)系糾紛。

是指業(yè)主之間因排水、通行、通風(fēng)、采光等問(wèn)題發(fā)生的物業(yè)管理糾紛。

如，下水道堵塞的清理、陽(yáng)臺(tái)的封閉、樓道堆放物品、安裝空調(diào)太陽(yáng)能熱水器等。

因侵權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主，此類糾紛主要是由于一方當(dāng)事人的侵權(quán)行為而引起，承擔(dān)是侵權(quán)的民事責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由侵害人承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。

《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》就直接規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟。

《管理辦法》也明確規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和使用人擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的;

擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全的;

私搭亂建、亂停放車輛，在房屋公共部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民等物業(yè)管理公司予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失。

物業(yè)管理公司私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途等，產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)投訴。

處理此類物業(yè)管理糾紛的主要適用的依據(jù):

《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，法規(guī)有各省、自治區(qū)、直轄市制定的地方法規(guī)，規(guī)范性文件有建設(shè)部的《管理辦法》和各較大的市制定的條例等等。

上述兩類物業(yè)管理糾紛常常會(huì)發(fā)生競(jìng)合，由于屬于不同的訴因，在訴訟中的當(dāng)事人舉證責(zé)任內(nèi)容、證明對(duì)象、管轄以及適用法律等都有所不同，是按合同之訴還是按侵權(quán)之訴依法應(yīng)由當(dāng)事人選擇。

但當(dāng)事人一旦選擇以其中一種訴因提起訴訟，則不能再以另一種訴因提直訴訟。

在現(xiàn)實(shí)生活中，由于涉及的利益，業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛越來(lái)越多。

遇到財(cái)產(chǎn)糾紛，很多人只知道調(diào)解協(xié)商，不知道其他解決辦法。

處理物業(yè)管理中的糾紛除了協(xié)商之外，還有訴訟的方式去處理。

大家可以根據(jù)自身情況去合理選擇。

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