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書名：全球房地產
書號：ISBN 978-7-5217-1493-7
作者：夏磊 任澤平 著
出版時間：2023.4
出版社：中信出版集團
發達經濟體房地產稅怎么收
一、以虛擬租金為征稅基礎的經濟體有新加坡和中國香港
（一）新加坡
保有環節征收財產稅。新加坡自殖民時期就開始對房屋和土地征收財產稅，征收范圍包括組屋、私人住宅、EC 公寓和所有土地。其中，房屋稅基為虛擬租金，按可比物業出租一年的市場租金（去除家居、裝修折舊及維護費用），土地按市值5% 征收。自住型住宅虛擬租金8 000 新元以內免征，超過部分在4%~16% 累計遞進；非自住型住宅適用五級累進稅率，虛擬租金3 萬新元以內10%，3 萬新元以上12%~20%。
（二）中國香港
保有環節征收差餉和土地租金。差餉自1848 年開始征收，面向所有租賃、持有或占用物業者征收，稅基為截止到指定估價日期時按可比物業出租的租金，稅率為5%。土地租金自1841 年開始征收，由土地契約業主繳納，分地租與地稅兩種。其中，地租稅基為應課差餉租值，地稅稅基是續期當日物業差餉租值，二者稅率均為3%。自1984 年以前擁有土地的部分香港原著居民免征土地租金，稅收收入用于市政服務開支。
二、以評估價值為征稅基礎的經濟體有美國、日本、德國和英國
這幾個國家的主要區別在于，美國評估價值與市場價值接近，日本評估價值小于市場價值，德國和英國評估標準較早，評估價值遠小于市場價值。
（一）美國
保有環節征收房地產稅。房地產稅起源于殖民時期，為州和地方政府稅種，征收范圍包括土地和房屋，通常由郡政府統一征收，然后劃轉到相應的政府部門。房地產稅= 評估價值× 評估率× 名義稅率。其中，評估價值參考市場價值；有些州并不對評估價值進行全額征收，而是設置評估率，用以調節不同類型房產的實際稅率；政府以支定收確定稅率。2023 年，各州房地產稅實際稅率介于0.27%~2.4%。
（二）日本
保有環節征收固定資產稅和都市計劃稅。日本市町村政府每年向土地和房產所有者征收固定資產稅和都市計劃稅。其中固定資產稅始于1950 年；都市計劃稅創立于1940 年，1950 年曾廢止，1956 年開始重新征收。固定資產稅的稅基為房屋或土地評估價值，每3 年評估一次；基準稅率統一為1.4% ；設置“負擔率”調節機制，避免地價大幅波動帶來額外的稅收壓力。都市計劃稅的稅基與固定資產稅相同，稅率在0.2%~0.3%。
（三）德國
保有環節僅征收土地稅，沒有房產稅。土地稅是州政府和地方政府依據《土地稅法》，對土地所有者征稅，收入歸地方政府所有。土地稅= 稅基× 基準稅率× 稽征率。其中，稅基由土地登記處和公證處等相關部門根據政府估值標準、產權登記價值等綜合確定；基準稅率由聯邦政府規定，西德為0.31%~0.6%，東德為0.5%~1% ；稽征率由各市政府自行確定, 最低只有1.5、最高達11.42, 住宅用地稽征率較高，如柏林是8.1。
使用環節有二套住房稅。二套住房稅，以居民登記使用而非持有的第二套及以上住房為征稅基礎，稅基通常為房屋所在區域平均租金，稅率由當地政府依據本地消費標準制定，多數城鎮稅率在5% ~ 20%。
（四）英國
保有環節僅征收市政稅，沒有土地稅。市政稅為地方稅種，自1993 年開始征收，由實際使用住房的居民繳納。英格蘭、蘇格蘭與北愛爾蘭將每個住宅在1991 年4 月1 日的房屋價值分為八個等級，威爾士按照2003 年的房屋價值分為九個等級；各級住宅的納稅額由各地方政府根據當年財政預算支出缺口決定，2023 年市政稅約占房價的0.3%~1.2%。市政稅計算按照一個房屋有兩名成年人為標準，若只有一名成年人則稅額減少25%，若均為未成年人則減少50%，若均為全日制學生則可免繳，殘疾人也可享受減免優惠。此外，居民帶家具的第二套房或度假用房可獲最高50% 減免，但對于空置兩年及以上的房屋可加征最高50% 的額外市政稅。
三、發達經濟體征稅方式對我們有哪些啟發
房地產稅對調節房地產市場作用有限。從國際經驗看，房價的決定因素是供需和金融，房地產稅僅是一個調節因素，既不是穩定市場運行的關鍵，也無法防范房地產泡沫的產生和破滅。德國僅征收土地稅，且稅負較低，但房價長期穩定，主要依靠供需平衡和穩健的貨幣金融制度；日本、美國、英國很早就開征房地產稅，但日本經歷兩次房地產危機，美國出現60 年大牛市又爆發次貸危機，英國房價長期剛性上漲，主要由于土地供給不足和房地產過度金融化。
多數經濟體的房地產稅以評估價值來征收，普遍設置調節機制，地方政府自行調節，居民實際稅負不高。美國房地產評估價值和市場價值接近，設置評估率來調節實際稅率，2023 年，各州的房地產稅實際稅率在0.27%~2.4%。日本房地產價值每三年評估一次，評估價值一般低于市場價值，基準稅率統一為1.4%，設置負擔率來調節實際稅率。德國土地評估標準較早，西德為1965 年、東德為1935 年，基準稅率由聯邦政府統一制定，但設置稽征率來調節實際稅率，各地方政府自行確定，由于評估標準較早，居民實際稅負水平不高。英國房產評估采用1991 年市場價值（威爾士采取2003 年），稅率分為八個等級，地區政府自行調整基準稅率來調節實際利率水平。
居民自住房有稅收優惠。新加坡采取超額累進制稅率，與非自住房稅率不同，自住房稅率更低，稅基為可比物業年租金，起征點為8 000 新元。美國居民為自住房繳納的州和地方房地產稅可在計征聯邦個人所得稅時從應稅收入中扣除，租賃房、商業營用房、境外房產等不扣除。德國首套自住房不收房產稅，只有在使用第二套及以上住房時繳納二套住房稅。
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