專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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近日，有網(wǎng)友咨詢小編二手房買賣交什么稅？需要繳納多少稅費(fèi)？二手房稅費(fèi)如何計(jì)算?
對(duì)此，小編針對(duì)這個(gè)問(wèn)題匯總了一些關(guān)于買二手房后所要面對(duì)的繳稅問(wèn)題。
大家都知道，二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)，買二手房所要繳納的主要包括契稅、增值稅及附加（教育附加費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、地方教育費(fèi)附加）、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅。
據(jù)了解，現(xiàn)在所有房子大概會(huì)按照評(píng)估價(jià)納稅。其實(shí)，契稅標(biāo)準(zhǔn)一直是3%—5%，但因?yàn)橛袃?yōu)惠政策的緣故，實(shí)際的契稅是按照1%—3%征收。
注：圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)
目前，在廈門購(gòu)買二手房，只要符合廈門的限購(gòu)政策就可購(gòu)買。
2023年10月5日起，廈門對(duì)行政區(qū)域內(nèi)建筑面積180平方米及以下的商品住房實(shí)行限制購(gòu)買政策。對(duì)以下三種類型居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積180平方米及以下的商品住房。
廈門戶籍：成年單身家庭限購(gòu)一套；兩人以上家庭限購(gòu)兩套（夫妻倆人中一人為廈門戶口則算廈門戶籍家庭）。
廈門戶籍家庭是指家庭成員中夫妻雙方至少有一人是具有廈門市戶籍(包括集體戶口)，即視為廈門戶籍家庭。提示：本人及其配偶、未滿18歲的子女合計(jì)為一個(gè)家庭。年滿18歲的子女不計(jì)算在內(nèi)，其具有購(gòu)房資格時(shí)，可看做單身購(gòu)買房產(chǎn)。
非廈門戶籍：限購(gòu)一套，且需提供買房之日起前四年內(nèi)，連續(xù)36個(gè)月的納稅或社保證明。
非廈門戶籍，有本科及以上學(xué)歷或有中級(jí)及以上技能證，并能提供在廈門連續(xù)繳交一年的醫(yī)社保或是在廈門工作一年及以上的工作證明再加與廈門本身企業(yè)簽訂的三年勞動(dòng)合同，也可以再?gòu)B門島外購(gòu)買商品房一套。
上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易時(shí)間按以下方式認(rèn)定：購(gòu)買新建商品住房以提交商品房買賣合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房（二手住房）買賣以市不動(dòng)產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)收件時(shí)間為準(zhǔn)。
廈門二手房商品交易條件：
第一，2023年3月25日以后的商品房不管是一二手都需要兩年才可交易，其中，一手房以備案時(shí)間為準(zhǔn)，二手房以收件時(shí)間為準(zhǔn)。
第二，2023年3月25日后通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓的，再次購(gòu)買需滿3年。
據(jù)悉，根據(jù)廈門契稅征收優(yōu)惠政策：只要有1條不滿足，契稅稅率均為3%。
首套房或者二套房，房屋面積≤90平，契稅為1%。
首套房房屋面積>90平，契稅為1.5%。
二套房房屋面積>90平，契稅為2%。注意，二手房的契稅，大多數(shù)情況下，是按照房屋的評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算的，而非房屋的成交價(jià)格。
在廈門，如果是個(gè)人購(gòu)買首套房（住宅），面積如果在90平米以下，那么就按照1%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收契稅；如果面積在90平米以上，那么就按照1.5%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收契稅。
個(gè)人購(gòu)買二套房（住宅），面積如果在90平米以下，也是按照1%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收契稅；如果面積在90平米以上，那么就按照2%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收契稅。
個(gè)人購(gòu)買三套房（住宅）,無(wú)論面積是在90平米以上還是以下，都是按照3%的契稅進(jìn)行征收。
注：就算限購(gòu)，影響也不大，那是因?yàn)槠醵惒榈氖侨珖?guó)。
最后關(guān)于契稅，有6種情形免征，而與我們有關(guān)的就這幾張種：夫妻過(guò)戶、子女繼承房產(chǎn)、夫妻離婚共同財(cái)產(chǎn)分割、婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬免征契稅。
前面說(shuō)到契稅查全國(guó)，接著我們說(shuō)個(gè)稅，查全省。
增值稅滿2年免征，個(gè)稅沒(méi)法免
增值稅及附加基準(zhǔn)稅率為5.6%：增值稅稅率為5%，附加部分基準(zhǔn)稅率為0.6%。
其中在普通住房滿2年(2年以上)免征。
房產(chǎn)證不足2年且面積在140平方米以上，需交納總房?jī)r(jià)為5.6%;
房產(chǎn)證不足2年且面積在140平方米以下，需交納差額為5.6%;
房產(chǎn)證滿2年且面積在140平方米以上，需繳納房產(chǎn)交易利潤(rùn)為5.6%;
房產(chǎn)證滿2年且面積在140平方米以下，就免交營(yíng)業(yè)稅。
個(gè)稅都是全額征收，稅率=1%。
個(gè)稅基準(zhǔn)稅率分為差額稅率和全額稅率，差額稅率為20%，全額稅率為1%。
正常購(gòu)買一套二手房（住宅），無(wú)論建面是90平米以上，還是90平米以下，都是繳納1%的個(gè)稅。
差額稅率20%，又是什么呢?
如果所出售的二手房（住宅）是繼承或贈(zèng)與所得，那么出售時(shí)不滿足滿五唯一，就會(huì)差額征收 20%的個(gè)稅。
比如100%贈(zèng)與所得的房子再出售，需要繳納個(gè)人所得稅 =（出售價(jià) - 房屋原價(jià)值）x 20%。
再比如1%贈(zèng)與+99%買賣所得的房子再出售，需要繳納個(gè)人所得稅 =1%部分交20%的差額，99%部分交1%的正常個(gè)稅。
另外除了”滿5唯一“可以免征個(gè)稅以外，還有這些情況也可以免征：法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，免征個(gè)人所得稅；夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財(cái)產(chǎn)分割，免征個(gè)人所得稅；直系親屬贈(zèng)與免征個(gè)人所得稅。
注意，那么，什么是”滿5唯一“？假設(shè)你購(gòu)買二手房（住宅），契稅票填發(fā)日期或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記時(shí)間其中之一滿5年，且是房東名下唯一住房，那么就可以省去1%的個(gè)稅。
另外，還有交易手續(xù)費(fèi)按照房屋的面積來(lái)征收，住宅一般為4-6元/平方米。
印花稅住宅免征。其它權(quán)證印花稅5元/戶；權(quán)證登記費(fèi)，住宅80元/套，非住宅550元/套。
其他各類繳費(fèi)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：已購(gòu)公房（房改房、直管公房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房），按房屋面積×2.5元/平方米征收；普通住宅商品房，按房屋面積×6元/平方米征收；別墅及非普通住宅，按房屋面積×8元/平方米征收。
土地收益金：房改房，按交易總額0.5%征收。
土地出讓金：已購(gòu)公房，買方按1560元/平方米×建筑面積×1%繳納；賣方按1560元/平方米×建筑面積×6%繳納。
綜合地價(jià)款：經(jīng)濟(jì)適用房，賣方按交易總額的10%交納。
產(chǎn)權(quán)交易登記費(fèi)：180元/本，普通住宅及配套車庫(kù)；550元/本，非普通住宅及不配套車庫(kù)；10元/本，共有權(quán)證。
中介費(fèi)：如果找的中介公司買賣二手房，還要繳納中介費(fèi)用。
測(cè)繪費(fèi)：1.36元/平方米。
案例：
居民小陸購(gòu)買了家庭唯一住房，看中老周位于市區(qū)的一套50平方二手房，經(jīng)協(xié)商后以200萬(wàn)的價(jià)格成交，老周這套住房不能核實(shí)原值，且購(gòu)入這套住房不滿2年。
老周需繳納的稅費(fèi)：
增值稅：2000000÷1.05×5%=95238.10元
城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加：95238.10×(7%+3%+2%)*50%=5714.29元
土地增值稅、印花稅暫免
個(gè)人所得稅：2000000÷1.05Х1.5%=28571.43元
老周需繳納的稅費(fèi)合計(jì)129523.82元
小陸需繳納的稅費(fèi)：
印花稅暫免
契稅：2000000÷1.05Х1%=19047.62元
最后，交稅時(shí)一定要注意查看出證日期，如房產(chǎn)證滿五年的，要業(yè)主提供購(gòu)房發(fā)票原件及契稅完稅證（即契稅發(fā)票）原件，這樣交增值稅時(shí)可選擇報(bào)稅價(jià)減去原發(fā)票價(jià)計(jì)交增值稅。
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