專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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三個(gè)重要回報(bào)率
每投資一個(gè)物業(yè)前，首先了解該物業(yè)的市場(chǎng)租金，然后用下面的公式做一個(gè)計(jì)算，看看計(jì)算出來的結(jié)果是否符合你對(duì)該投資品的投資回報(bào)要求，并且比較這個(gè)回報(bào)是否符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平均的回報(bào)比率，以此來判斷你意向購買的物業(yè)標(biāo)價(jià)是否合理。
一個(gè)是資產(chǎn)回報(bào)率（CAP RATE: RATE）
一個(gè)是投資回報(bào)率（ROI: ）
一個(gè)是現(xiàn)金的現(xiàn)金回報(bào)率(Cash on Cash )
資產(chǎn)回報(bào)率
資產(chǎn)回報(bào)率（CAP RATE）=年租金凈收入*/資產(chǎn)價(jià)格=凈收入(租金收入減除房地產(chǎn)稅，保險(xiǎn)費(fèi)，維修費(fèi)，管理費(fèi)等等費(fèi)用)/買入成本（含房子售價(jià)、律師費(fèi)用、銀行費(fèi)用、檢驗(yàn)費(fèi)用等）。
*年租金凈收入=年房租毛收入-年房屋全部開支
假設(shè)這個(gè)房屋沒有任何貸款，房屋的全部開支包括：地稅、保險(xiǎn)、公寓管理費(fèi)（ AND ）、出租廣告或相關(guān)手續(xù)費(fèi)等。
例如一個(gè)公寓買價(jià)25萬，購買成本3000。租金每月1900，年租金，地稅每年4000，房屋保險(xiǎn)200，物業(yè)費(fèi)3000，維修300。購買成本3000。
CAP Rate=（1900*12-0
300）/（+3000）=6%
CAP Rate 強(qiáng)調(diào)的是資產(chǎn)的價(jià)格是否合理，不考慮購買資產(chǎn)使用的金融工具和屬性。
投資回報(bào)率
投資回報(bào)率（ROI）=（年凈租金*+年貸款供款的還本部分**）/投資資金***
*年凈租金=年房租毛收入-年房屋全部開支
這里的年房屋全部開支除了在上文中提到的全部開支外還包括每年實(shí)際支付的房屋貸款供款。
**年貸款供款的還本部分
我們都知道我們每個(gè)月的房屋貸款供款實(shí)際包括兩部分：貸款利息和還本。我們支付的利息作為開支消耗掉了，但是我們每年的還本實(shí)際是我們?cè)谖飿I(yè)上多獲得的資產(chǎn)凈值，這個(gè)實(shí)際上也是我們每年收入的一部分。
***投資資金：我們的投資資金包括：為購買物業(yè)支付的首付、產(chǎn)權(quán)調(diào)查和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、律師費(fèi)及其它相關(guān)雜費(fèi)。這是我們?yōu)榱速徺I這個(gè)出租生意支付的全部費(fèi)用。
這個(gè)ROI和CAP的區(qū)別是，在上面的capr ate 的計(jì)算方式里，無需考慮貸款部分（debt ). ROI中分母將銀行貸款減去了，而分子則將即需要?dú)w還的銀行利息給減去了，分子里還含中的本金部分。
還是上面的列子房地產(chǎn)投資回報(bào)率怎么算？，一個(gè)公寓買價(jià)25萬，租金每月1900，年租金，地稅每年4000，房屋保險(xiǎn)200，物業(yè)費(fèi)3000，維修300。購買成本3000。
首付7.5萬，借貸款17.5萬，4%利息，每月還貸款835，其中本金255，利息580。
CAP Rate=（1900*12-0-300）/（+3000）=6%
ROI Rate=（1900*12-0-300-835*12+255*12）/（+3000）=10.1%
當(dāng)然，如果你買房子的時(shí)候并沒有借錢，那么著兩個(gè)指標(biāo)（ and ROI）的結(jié)果是一樣的。
ROI 強(qiáng)調(diào)的是投入資金能產(chǎn)生的名義收益，包括資產(chǎn)（房子貸款部分本金的增長(zhǎng)）。
ROI會(huì)隨著貸款本金部分的增加，利息部分的減少，收益逐年增加。
ROI,使用的金融杠桿越大,首付越少，貸款利息，越低收益越大。
現(xiàn)金的現(xiàn)金回報(bào)率
現(xiàn)金的現(xiàn)金回報(bào)率(Cash on Cash )：這一指標(biāo)只計(jì)算你實(shí)際投入的資金，和每年實(shí)際獲取的現(xiàn)金收入。
分母將銀行貸款減去了，而分子則即需要?dú)w還的銀行本息給減去了。其計(jì)算方式為：
cash on cash =稅前現(xiàn)金流/投資資金=（凈營(yíng)業(yè)收入-銀行本息）/首付+交易成本（律師、銀行、檢驗(yàn)等費(fèi)用）
這個(gè)Cash on cash和ROI 的區(qū)別是，在上面的ROI的計(jì)算方式里，分子有付給銀行的本金。而cash on cash 的分子則是純現(xiàn)金流，將貸款即需要?dú)w還的銀行本金和利息全都給減去了
還是上面的列子，一個(gè)公寓買價(jià)25萬，租金每月1900，年租金，地稅每年4000，房屋保險(xiǎn)200，物業(yè)費(fèi)3000，維修300。購買成本3000。
首付7.5萬，借貸款17.5萬，4%利息，每月還貸款835，其中本金255，利息580。
CAP Rate=（1900*12-0-300）/（+3000）=6.1%
ROI Rate=（1900*12-0-300-835*12+255*12）/（+3000）=10.1%
Cash on cash Rate=（1900*12-0-300-835*12）/（+3000）=6.8%
現(xiàn)金回報(bào)率強(qiáng)調(diào)的是現(xiàn)金報(bào)酬以及通過金融工具持有房產(chǎn)的成本，不考慮未實(shí)現(xiàn)的收益。
利息越低，收益越高。通過定期重新貸款，可以獲得更多現(xiàn)金流，提高收益。
保持正現(xiàn)金流對(duì)于穩(wěn)健長(zhǎng)期投資非常重要。
END
美國(guó)房屋投資是靠長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的租金帶來收益，希望長(zhǎng)期投資,擁有一頭會(huì)源源不斷產(chǎn)生現(xiàn)金奶牛的投資客，可以掃描以下二維碼，關(guān)注北美安家置業(yè)公眾號(hào)了解更多美國(guó)房產(chǎn)信息。想獲取美國(guó)一手真實(shí)房源詳情的朋友也歡迎添加專業(yè)經(jīng)紀(jì)小敏微信。
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