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哪些行為會造成房產(chǎn)商對置業(yè)者侵權(quán)?如何規(guī)避房產(chǎn)糾紛的發(fā)生?群眾在購房過程中應(yīng)注意哪些關(guān)鍵問題?天山區(qū)法院劉文欣法官通過以案釋法的方式對此進(jìn)行了解讀。
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買斷商鋪40年竹籃打水一場空
2014年6月,王權(quán)購買了新疆某房產(chǎn)公司開發(fā)的農(nóng)貿(mào)市場40年攤位使用權(quán),但此后始終未予交付。王權(quán)于2015年7月訴至法院。經(jīng)查,該攤位所在的樓宇尚未完成工程竣工驗(yàn)收,亦未通過消防驗(yàn)收。
法院審理后認(rèn)為,王權(quán)與開發(fā)商的合同存多處違法交易行為,雙方簽訂的合同無效,由房產(chǎn)公司退還王權(quán)買斷款并賠償其差旅費(fèi)損失。
以案釋法：出租未驗(yàn)收房屋合同無效
“按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時,必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收。”劉文欣告訴記者,因攤位所涉農(nóng)貿(mào)市場所在的商住樓未完成工程竣工驗(yàn)收,亦未通過消防驗(yàn)收,所以雙方簽訂的租賃性質(zhì)的攤位“買斷”合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定,屬無效合同。
劉文欣表示,消費(fèi)者應(yīng)對所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行區(qū)分。房產(chǎn)類別的使用權(quán)“買斷”應(yīng)定性為房屋租賃合同,而法律明文規(guī)定房屋租賃合同的租賃期限最長不得超過20年,否則超過部分無效,也就是說約定出賣攤位40年使用權(quán)的合同本身便存在重大瑕疵。
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買來商鋪卻遲遲等不到產(chǎn)權(quán)證
2009年,郝悅與新疆某房產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同,購買了一套商鋪,合同約定交房后一年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證。但房產(chǎn)公司交房后,一直未能為郝悅辦理商鋪產(chǎn)權(quán)證。
法院審理后,判決解除郝悅與房產(chǎn)公司的商品房預(yù)售合同,退還郝悅購房款,并賠償相應(yīng)損失,同時解除郝悅與銀行簽訂的個人住房借款合同,由房產(chǎn)公司歸還剩余貸款本金及利息。
以案釋法：未按合同期限辦證可解約
劉文欣表示,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。
此外,根據(jù)司法解釋的規(guī)定,因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除,導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn),當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的,應(yīng)予支持。為了減少不必要的訴累,法院將商品房預(yù)售合同和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理,判令由房產(chǎn)公司直接向銀行返還剩余貸款本金及利息。
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按揭購房也難防一房兩賣
2000年12月10日,烏魯木齊市民楊先生按揭貸款購買了一套房產(chǎn)。合同簽訂后,楊先生與銀行簽訂了借款合同。然而,當(dāng)銀行提供借款后,房產(chǎn)公司卻遲遲不向楊先生交房,更令他感到意外的是,他按揭的房子里居然已經(jīng)住人,原來,房產(chǎn)公司將房子同時賣給兩個人。2001年6月,楊先生與房產(chǎn)公司協(xié)商解除合同,并辦理了相關(guān)手續(xù)。
本以為買房風(fēng)波到此結(jié)束。然而,今年楊先生打算按揭買房,卻被銀行退貸課堂丨法官解讀房產(chǎn)交易常見糾紛,理由是,他有“未按期向銀行還貸”的不良信用記錄。楊先生這才想起十多年前的購房風(fēng)波。在多方查證后,楊先生得知,房產(chǎn)公司違反與他的約定,一直未向銀行償還貸款。最終,銀行撤銷了相關(guān)的不良記錄。
以案釋法:合同應(yīng)注明產(chǎn)權(quán)瑕疵違約責(zé)任
針對此案,劉文欣表示,在購房過程中,由于信息不對稱、缺乏對房產(chǎn)全部信息的了解,很少有人會想到房子還有被查封、一房二賣的可能。在購買房屋前,購房者應(yīng)盡可能了解被賣房屋的產(chǎn)權(quán)情況；其次,在簽訂房屋買賣合同時必須與賣房者約定,所買房屋無任何其他權(quán)利上的瑕疵,同時簽訂相關(guān)的保證條款和違約條款。條件允許的話,還可要求中介以第三方加入合同中,約定如果出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)瑕疵或其他導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)無法過戶的情況,中介應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任等類似條款。
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