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二手房交易是指已經在房地產交易備過案、完成初始登記和總登記的房屋，再次上市進行交易買賣。
面對繁雜的二手房交易流程，哪怕是買房老司機，或是專業(yè)的地產中介，都會有些抓不著頭腦，更別提眾多的購房小白了!!那么，二手房交易的詳細流程是怎樣的?有哪些注意事項呢?看完這個你就明白了。
一、二手房交易流程
1、洽談房價、付定金
在選擇二手房時，首先得對樓市、所購房屋區(qū)域板塊進行熟悉。在看中房屋后二手房過戶流程 全流程+注意事項+交易費用，將購房意向金交于地產經紀人，并簽訂購房意向書。
約上家談判，確認信息有：房屋地址、產證、產權人身份，價格以及付款周期和交易周期等條件。(包含簽合同時間的約定、審稅過戶時間、戶口的約定，家電家具的約定，交房時間以及尾款的約定等)，交易中心核實完房屋的產權調查。
然后再由地產經紀人出面與業(yè)主洽談價格，業(yè)主同意后意向金轉化為定金，不同意的話意向金退還購房者，當然也可以在三方都在場的情況下進行洽談。
?重點：一定要查看產權查冊信息，了解抵押情況、租賃情況、是否被查封等相關內容。
2、簽訂房屋買賣合同
房屋買賣合同是購房中最為關鍵的一部分，合同之中包含很多內容，如確認房屋面積、戶型缺點、裝修狀況、物業(yè)管理、房屋歷史、產權以及是否可以做二手房按揭。
簽合同當天需要付首付款(首付款要準備好)，要確定產權人是否到齊，買家是幾個人上產證，是否到場并簽字確認。按照之前居間協(xié)議約定的進行房屋買賣合同進一步完善。
合同簽好后，若需辦貸款，這時需要同時進行，以利于后續(xù)交易的進行，同時審稅也可以著手做起來，最好在簽好合同的當天，就可以去交易中心辦理。
?重點：明確過戶期限、房屋戶口安置情況、交房期限。
03、房屋付款方式
房屋付款方式為一次性付款與按揭貸款(商業(yè)、公積金、組合貸款)兩種。一次性付款是指交付全款、稅費、傭金到指定監(jiān)管賬戶上;按揭貸款得先交首期到指定監(jiān)管賬戶，然后申請貸款方式，最后簽貸款合同。
?重點：注意各筆款項的支付時間節(jié)點，如果是等待自己出售房屋的款項到手后支付給業(yè)主，需要特別精確地算好時間節(jié)點。另外：不能承諾銀行何時放款，因為這個是銀行第三方行為，客戶的承諾無法制約銀行。
選擇銀行辦理按揭，可以綜合考慮，選擇家利率優(yōu)惠多及離家近的銀行，這樣到時候買方要贖樓或辦理相關業(yè)務，也相對來說會比較近些。
贖樓指的就是賣方還清銀行貸款、拿回房產證，注銷抵押登記。對于贖樓的期限，盡量不要限定贖出房產證的期眼，怕因為擔保公司、銀行等原因導致贖樓時間相對較長，如果限定了較短的贖出房產證的期限，可能最終違約。
04、申請過戶、辦過戶手續(xù)及交稅
買賣雙方都在場的情況下，在相關中介人員的陪同下去房屋所屬的交易中心辦理過戶手續(xù)。
核心環(huán)節(jié)：核價--住房查詢--房產稅認定--繳稅--過戶。
?重點：注意要帶齊材料，特別是上家的原始檔案，(若需)建議提前調取，如果是動遷房、有繼承或贈與的房子，建議提前判斷稅費情況。
05、領取房屋產權證
?重點：? 若是買家貸款，部分銀行會銀行領取，公積金也是公積金中心領取。
06、銀行放款給賣方
?重點：銀行放款給賣方，要求賣方賬戶信息必須正確，核對清楚。建議業(yè)主提供的銀行卡，和客戶辦理貸款的銀行，為同一家。
07、房屋交付、水電、煤氣、物業(yè)管理費交割
?重點：水、電、煤等費用可以聯系相關的公共咨詢電話了解當日之前的使用金額，以及，是否有拖欠物業(yè)費的情況存在。
二、二手房交易費用
二手普通住宅5年之內個人所得稅計算方法：
1、(售房收入-購房總額-本次繳納營業(yè)稅-原始契稅-合同價×1%)×20%;
2、稅費繳納人在地稅系統(tǒng)中未能查詢到原值，不能正確計算應該繳納稅額的，應該采取核定征收，購買二手房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1%;
3、二手普通住宅營業(yè)稅計算方法：不足2年的房屋總價的5.6%營業(yè)稅，超過2年(含2年)免征營業(yè)稅;
4、二手非普通住宅營業(yè)稅計算方法：不足2年的房屋總價的5.6%營業(yè)稅，超過2年(含2年)的房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%營業(yè)稅;
5、二手別墅營業(yè)稅計算方法：不足2年的房屋總價的5.6%營業(yè)稅，超過2年(含5年)的房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%營業(yè)稅;
6、購買時間是否滿2年首先看房屋產權證，其次看契稅，再次看票據。這三種證件按照時間早的計算，一般地說票據早于房屋契稅，契稅 早于產權證。
三、二手房交易稅費有哪些優(yōu)惠?
1、買房人應繳納稅費優(yōu)惠
(1)買房人應繳納契稅優(yōu)惠：首次購房評估額90平方米內1%、90平方米-144平方米內1.5%，超過144平方米或非首次3%的契稅，買方繳納;
(2)買房人應繳納印花稅優(yōu)惠：房款的0.05%;
(3)買房人應繳納交易費優(yōu)惠：3元/平方米;
(4)買房人應繳納測繪費優(yōu)惠：1.36元/平方米;
(5)買房人應繳納權屬登記費及取證費優(yōu)惠：所繳納的權屬登記費及取證費一般情況要繳納200元內。
2、賣房人應繳納稅費優(yōu)惠
(1)賣房人應繳納印花稅優(yōu)惠：房款的0.05%;
(2)賣房人應繳納交易費優(yōu)惠：3元/平方米;
(3)賣房人應繳納營業(yè)稅優(yōu)惠：全額的5.56%(房產證未滿2年的、普通房滿2年減免);
(4)賣房人應繳納個人所得稅優(yōu)惠：房款的1%(普通房滿五年)。
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