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#法律熱點解讀#據(jù)第三方研究機構發(fā)布的《2022中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》調查顯示，人們對房地產(chǎn)投資和消費的理念正在發(fā)生重要變化，居民對于房屋出租的意愿超過買賣意愿。由此在房屋租賃關系中，承租人使用房屋以及出租人的相關權利義務則變得備受關注。
在房東準備出售正在租賃的房屋時準備出售正在出租的房屋，千萬別忘了簽訂這份協(xié)議，否則面臨侵權，承租人還有一項非常重要的權利您知道嗎？這就是承租人優(yōu)先購買權。
什么是承租人“優(yōu)先購買權”？
《民法典》在借鑒了相關司法解釋等條款的基礎上，進一步完善了承租人的優(yōu)先購買權規(guī)則，為規(guī)范租賃市場秩序、維護承租人的居住利益提供了有力保障。《民法典》明確，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。
租賃房屋一般是為了滿足實際生產(chǎn)生活的需要，承租人在對房屋長時間居住、使用后，自然會對其住所產(chǎn)生較為深厚的情感和一定程度的依賴，而圍繞房屋也會形成一系列穩(wěn)定的社會關系和法律關系，因此明確賦予承租人優(yōu)先購買權，是為了維護承租人的合法權益，并非是對出租人買賣房屋的限制。
出售正在出租的房屋需注意以下幾點
01、明確出租人的“通知義務”
出租人在出賣房屋之前應當向承租人履行通知義務，通知的內容為出租人和第三人協(xié)議的房屋出售條件，承租人針對出租人和第三人談判的結果享有優(yōu)先購買權。
02、遵守“兩個期限”
一、出租人須在出賣之前的“合理期限”內通知承租人。出租人與第三人確定房屋交易條款后，出租人應當及時通知承租人，在可合理期待的時間內，給予承租人一定的考慮時間。
二、承租人對出租人表示是否購買應當在“十五日之內”，否則視為承租人放棄優(yōu)先購買權。
需要注意的是，出租人委托拍賣租賃房屋的特殊情況下，承租人的優(yōu)先購買權不受影響。出租人應當在拍賣五日前通知承租人，如承租人接到拍賣通知但未參加拍賣的，推定其放棄優(yōu)先購買權。
03、承租人行使權利的前提是“同等條件”
在承租人使用優(yōu)先購買權的時候，需要注意“同等條件”。該規(guī)定旨在平衡承租人和出租人之間的利益關系，強調承租人應當在“同等條件”下才能行使優(yōu)先購買權。但這里需要說明的是，“同等條件”不等于“同等價格”，出租人還應考慮房屋交付方式、履行期限，以及第三人是否提供擔保等影響出租人利益等實質性內容。
04、限制承租人不能行使權利的“兩種例外”
一、如果房屋是數(shù)人共有且按份享有房屋所有權的情況下，其他共有人在同等條件下，具有優(yōu)先購買的權利。
二、如果出租人的近親屬想要購買租賃房屋，如父母把房屋出售給自己的子女，那么承租人也不能主張優(yōu)先購買權。
承租人的優(yōu)先購買權受到侵害怎么辦
依據(jù)《民法典》第728條規(guī)定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
承租人的權益被侵害后，一旦到法院提起訴訟，可以要求出租方承擔租賃期間屆滿后另行購買或租賃房屋而支出的不必要的交易成本，如搬家費、誤工費及房屋差價等損失。
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