專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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房屋買賣雙方就涉案房屋簽訂房屋出售協(xié)議，協(xié)議已全部履行。此后，買房人對(duì)房屋進(jìn)行裝修并一直實(shí)際居住至房屋被征收。在此期間，買房人將房屋出售協(xié)議原件交房屋征收部門并作為產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行被征收人登記，村委會(huì)亦出具了相應(yīng)的確權(quán)認(rèn)定單。基于上述證據(jù)和情況，房屋征收部門認(rèn)定買房人系被征收人并與其簽訂補(bǔ)償協(xié)議，符不符合法律的規(guī)定？北京京康律師事務(wù)所主任、西北政法大學(xué)物權(quán)與土地制度研究所聯(lián)席所長、西北政法大學(xué)法治學(xué)院特聘教授史西寧主任律師用一個(gè)案例來為大家講解。
01
案情講解
史某在某村集體土地上建造房屋一套，于2003年6月取得集體土地建設(shè)用地使用證，但未辦理房屋權(quán)屬證書，2009年10月史某與王某簽訂了房屋出售協(xié)議，約定史某將房屋出售給王某，王某支付房款21.6萬元，協(xié)議簽訂后，史某將涉案房屋交付給王某使用。區(qū)政府于2012年開始對(duì)涉案房屋所在地塊實(shí)施征收，征收期間，王某將房屋出售協(xié)議原件交給了拆遷辦公室，史某將涉案房屋的土地證交給王某注意！房屋買賣協(xié)議無效不代表一定不能獲得征地補(bǔ)償，村委會(huì)向拆遷辦公室出具確權(quán)認(rèn)定單認(rèn)定產(chǎn)權(quán)人為王某。征收部門于2013年6月15日與王某就涉案房屋簽訂了房屋征收補(bǔ)償協(xié)議。直至涉案房屋被拆除，沒有人在征收過程中對(duì)房屋權(quán)屬問題提起過權(quán)屬異議或相關(guān)訴訟。之后涉案房屋被拆除。史某認(rèn)為涉案房屋拆除行為侵犯其合法權(quán)益，遂訴至法院。
爭議焦點(diǎn)
史某與王某就集體土地簽訂的房屋買賣合同雙方簽訂的協(xié)議違反了法律禁止農(nóng)民將農(nóng)村房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的規(guī)定，協(xié)議是無效的，那么買房人與征收部門簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議是否無效？
02
法院觀點(diǎn)
根據(jù)已查明的事實(shí)，史某與王某就涉案房屋簽訂房屋出售協(xié)議，協(xié)議已全部履行。2012年區(qū)政府開始對(duì)涉案房屋所在地塊實(shí)施征收。在此期間，王某將房屋出售協(xié)議原件交房屋征收部門并作為產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行被征收人登記，村委會(huì)亦出具了相應(yīng)的確權(quán)認(rèn)定單，史某配合王某提交了涉案房屋的土地證。直至涉案房屋被拆除，史某均未對(duì)涉案房屋產(chǎn)權(quán)問題提出異議或訴訟。基于上述證據(jù)和情況，房屋征收部門認(rèn)定王某系被征收人并與其簽訂補(bǔ)償協(xié)議，符合法律規(guī)定。雖然事后確認(rèn)史某與王某簽訂的房屋出售協(xié)議無效，但該判決不能否定本案房屋征收部門在房屋征收當(dāng)時(shí)簽訂補(bǔ)償協(xié)議及拆除房屋行為的合法性。
03
涉案法律法規(guī)
國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。第二十五條第一款規(guī)定，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。
03
史律師提醒
拆遷是一個(gè)長期斗爭，需要全面專業(yè)的知識(shí)，需要對(duì)全局的把控，需要對(duì)法條的合理運(yùn)用。即使一個(gè)有著多年訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師，也在不斷地學(xué)習(xí)和更新，才能在一個(gè)案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對(duì)于非法學(xué)的人來說，這是一個(gè)龐大的課題，不能僅靠短時(shí)間的惡補(bǔ)可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問題的時(shí)候不妨問問律師，在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行專業(yè)維權(quán)。
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