專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、違章建筑對(duì)外出租是否合法
把違章建筑租給他人是違法的。
違章建筑大體上可以分為兩種：一是建筑人未取得土地使用權(quán)，因而也無(wú)法取得建筑許可證;二是在自己取得土地使用權(quán)的土地上建造違章建筑物，即雖有利用該建筑物占有范圍內(nèi)的土地建造房屋等建筑物的權(quán)利，但未經(jīng)取得建筑許可證而擅自建設(shè)的建筑違章建筑。
有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)屬于違法建筑的;
(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;
(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
二、房屋是違章建筑，租賃合同是否有效
出租人與承租人訂立的房屋租賃合同，屬于這兩類(lèi)房屋的，房屋租賃合同無(wú)效：
1、房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。意思是指，出租人在建設(shè)房屋時(shí)，完全沒(méi)有取得任何的建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
2、未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)。意思是指，出租人建設(shè)房屋時(shí)，有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但超出了原來(lái)的規(guī)劃許可范圍，也就是不按許可證確定的范圍建設(shè)。
不過(guò)，出租這種違章建筑，雖然租賃合同無(wú)效，但同時(shí)給予出租人一定的補(bǔ)救措施，因此產(chǎn)生租賃合同糾紛時(shí)，出租人能在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。給予一定補(bǔ)救措施的目的是盡可能地鼓勵(lì)交易，提高交易的效率，這也是合同法價(jià)值所在，不過(guò)從實(shí)踐來(lái)看，這一規(guī)定幾乎用不上，因?yàn)檫`章建筑很難補(bǔ)正。
需要注意的是，很多人把沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋稱之為違章建筑，這肯定不準(zhǔn)確，違章建筑肯定沒(méi)有房產(chǎn)證，但是沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋不一定都是違章建筑，有的房屋建設(shè)有合法的報(bào)建手續(xù)，只是暫時(shí)未取得房產(chǎn)證，《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條也沒(méi)有規(guī)定無(wú)房產(chǎn)證的房屋是違章建筑，只是把未報(bào)建或未依法報(bào)建的房屋叫違章建筑，因此訂立的合同無(wú)效，所以要注意區(qū)分。
在租賃時(shí)，我們就要謹(jǐn)慎選擇，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。應(yīng)選擇經(jīng)營(yíng)規(guī)范、市場(chǎng)信譽(yù)度高的房屋租賃企業(yè)，通過(guò)正規(guī)渠道查找租賃房屋;仔細(xì)查驗(yàn)租賃房源狀況和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證信息，避免承租無(wú)合法權(quán)屬證明的房屋;簽訂規(guī)范的房屋租賃合同。發(fā)現(xiàn)房屋租賃物屬違建應(yīng)向有關(guān)主管部門(mén)反映，涉及合同糾紛經(jīng)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)調(diào)解無(wú)效的應(yīng)及時(shí)通過(guò)法律途徑解決。
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