專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊
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一、北京市共有產(chǎn)權(quán)房是什么意思
所謂共有產(chǎn)權(quán)房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。
"共有產(chǎn)權(quán)房"，即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府"贖回"產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房在江蘇省淮安市進(jìn)行試點(diǎn)，該模式已在江蘇省其他地區(qū)獲得了推廣。
二 、共有產(chǎn)權(quán)房的目的
共有產(chǎn)權(quán)房在江蘇省淮安市進(jìn)行試點(diǎn)，之后在貴州、上海等地都有推廣。它的主要目的是讓中低共有產(chǎn)權(quán)房收入住房困難家庭購房時，可通過和政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的方式，減少買房成本，市民以后可向政府"贖回"產(chǎn)權(quán)。
政府將原來供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房劃撥的土地改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差、政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)，從而形成低收入困難家庭和政府按不同的產(chǎn)權(quán)比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。
三、共有產(chǎn)權(quán)房是如何操作
淮安市首創(chuàng)了與市場接軌的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房模式。即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。其用地由土地劃撥改為土地出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。
房屋產(chǎn)權(quán)可以按照兩種比例實(shí)現(xiàn)共有:當(dāng)個人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為7∶3時，個人承擔(dān)的價格相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的價格;對仍無力購買的特殊困難家庭，可按5∶5的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行購買，個人承擔(dān)的價格則相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的70%，即共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房。
共有產(chǎn)權(quán)房的購買人隨著收入的增加，可以申請購買政府部分的產(chǎn)權(quán)。按規(guī)定，自房屋交付之日起5年內(nèi)購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價格結(jié)算;5年后購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時市場評估價格結(jié)算。
房屋出售時與此類似，出售所得按購房家庭與政府的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。當(dāng)購買者經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)入中高收入群體時，政府也無需強(qiáng)制其搬出，而是對政府產(chǎn)權(quán)部分收取市場租金。
四、共有產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)
"共有產(chǎn)權(quán)房"作為經(jīng)濟(jì)適用房的變異形式，其顯著特點(diǎn)在于價格形成機(jī)制。"共有產(chǎn)權(quán)房"用地性質(zhì)由劃撥改為共有產(chǎn)權(quán)房出讓，并完全按照商品房進(jìn)行開發(fā)，且銷售價格計算也等同于商品房。可見，比起傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房，"共有產(chǎn)權(quán)房"增加了土地成本，且房價實(shí)際上是"隨行就市"。客觀上，"共有產(chǎn)權(quán)房"的這種價格形成機(jī)制，不啻于維護(hù)了商品房市場價格，喪失了經(jīng)濟(jì)適用房平抑市場房價的政策效應(yīng)。
另一個顯著特點(diǎn)在于"共有產(chǎn)權(quán)房"的出資方式，它是由政府按照"三七開"或"五五開"墊資，并不影響購房者向銀行申請商業(yè)貸款等。就其出資方式的本質(zhì)來說，與開發(fā)商推出的所謂"零首付"優(yōu)惠政策比較，前者的墊資人是政府，后者的墊資人是房產(chǎn)商，從融資模式上看，并無本質(zhì)差別。
五、如何解決共有產(chǎn)權(quán)房的糾紛
未經(jīng)共同繼承人同意買賣房屋是指繼承人中的一人或數(shù)人不征得其他共同繼承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋買賣合同無效，買房人的權(quán)益受損的情形。
由于被繼承人死亡后，多個繼承人沒有即時分家析產(chǎn)并辦好房地產(chǎn)證，而其中一個繼承人常常占用和控制了全部房產(chǎn)，
并聲稱全部房產(chǎn)由被繼承人遺留給他，并無其他繼承人，買房人信以為真，最終造成損失，或者其他繼承人曾口頭同意棄權(quán)，但事后反悔，但口說無憑，買房人仍然會陷入無謂的爭訟之中。
根據(jù)我國法律規(guī)定，未征得共有人同意，房屋買賣無效，這里的"共有人"，包括共同繼承人這種情形。因此，由于這種房屋買賣行為不受法律保護(hù)，買房人一般無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，而其購房款已支付，這樣很可能跌人房款兩空的陷阱。
要想避開這種陷阱，首先要向當(dāng)?shù)鼐游瘯閱柗康禺a(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人的親人情況，包括其父母、子女、配偶等，最好通過律師向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)調(diào)查其家庭成員狀況。
其次，在摸清所有有繼承權(quán)的人士名單后，逐一要求他們出具書面聲明，要么放棄繼承權(quán)，要么同意出售共有房產(chǎn)并作為賣方，要么分家析產(chǎn)，并辦理過戶手續(xù)，再向合法產(chǎn)權(quán)人購房。只有這樣，才不會惹上共有產(chǎn)權(quán)糾紛。
普通產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)于我國的經(jīng)濟(jì)適用房，但與經(jīng)濟(jì)實(shí)用房不同，不具備壓低房價的市場效應(yīng)。但是，可以為在我國買房有困難的人帶來好處。
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