專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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購房的時候常常會遇到這樣的煩惱，雖然已經(jīng)繳納了首付款或是已經(jīng)償付了一定的按揭，但由于主觀或是客觀的原因，購房者需要退掉已買的房屋，這個時候應(yīng)該怎樣處理呢?夏律師告訴記者，如果購房人已經(jīng)支付了首付款，但希望解除買賣合同，其處理方式需要考慮多方面的問題。如果購房人是因?yàn)椴豢煽沽蛘唛_發(fā)商的嚴(yán)重違約行為而要求解除買賣合同，譬如說開發(fā)商沒有按照規(guī)劃建房或是逾期交房等，則購房人可以依據(jù)買賣合同和法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定解除買賣合同而無需承擔(dān)違約責(zé)任，或者據(jù)此與開發(fā)商協(xié)商解除買賣合同。
但如果購房人并沒有法定或約定的解約權(quán)，則此時購房人解除買賣合同實(shí)際上是一種違約行為，從法律的角度，夏律師提醒購房者可以通過如下方式處理：其一是研究買賣合同中是否有相關(guān)約定，即是否約定了購房人此時的解約權(quán)。實(shí)踐中開發(fā)商提供的合同很少會有這樣的約定;其二是與開發(fā)商協(xié)商解除買賣合同。如果購房人在付款等方面確實(shí)存在困難，通過與開發(fā)商友好協(xié)商，并支付一定的補(bǔ)償金(包括開發(fā)商已經(jīng)支付的印花稅等費(fèi)用)或違約金，一般開發(fā)商是可能同意解除買賣合同的;如果上述方式均不可行，考慮到此時購房人尚未支付剩余房款，則只能通過逾期付款等違約行為逼迫開發(fā)商提出解除合同，不過這種方式購房人將承擔(dān)逾期付款等違約責(zé)任，建議購房人在采取該方式前仔細(xì)研究買賣合同的有關(guān)約定。
煩惱二：怎樣界定夫妻二人的房產(chǎn)?
很多購房者打來電話咨詢置業(yè)問題，其中很多都是關(guān)于夫妻二人共同擁有房產(chǎn)的問題，主要包括如下幾個方面：夫妻二人共同購買的房子是否可以在產(chǎn)權(quán)證上聯(lián)名?或是夫妻離婚的時候又依據(jù)什么方法分割房產(chǎn)?又或是如果房產(chǎn)證上已經(jīng)寫了其中某一方的名字，之后是否還可以再往上加名字?如果還在按揭中的房產(chǎn)能否過戶?
律師表示，夫妻二人共同購買的房子可以在產(chǎn)權(quán)證上聯(lián)名，即夫妻雙方共同簽署買賣合同并據(jù)此辦理產(chǎn)權(quán)證。而在離婚時，除了考慮產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人之外，還需具體考慮該房產(chǎn)是否屬于夫妻共同財產(chǎn)，以確定是否進(jìn)行分配。如果屬于共同財產(chǎn)的，由雙方對共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬進(jìn)行協(xié)商，如果協(xié)商無法達(dá)成協(xié)議的，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第二十條的規(guī)定：“人民法院按以下情形分別處理：
(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;
(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機(jī)構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;
(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價款進(jìn)行分割。”
針對是否可以在產(chǎn)權(quán)證上加名字的問題，律師認(rèn)為，如果產(chǎn)權(quán)證上已經(jīng)寫上了一方的名字，以后是可以通過將該房產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)贈與另一方等方式領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證，并在新產(chǎn)權(quán)證上加上另一方的名字。
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