專業房產律師團隊
提/供/專/業/法/律/服/務
全國服務咨詢熱線 18511557866
全國服務咨詢熱線 
在上個星期五(3月27日)國土部、住建部聯合發布《促進房地產市場平穩健康發展的通知》后，昨天(3月30日)中國人民銀行、住建部、中國銀監會在股市收市后，聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，及財政部和國稅總局關于住房營業稅免稅的通知，從而打響了2023年政府全面強力救房地產市場的槍聲。可以說，這次政府救房地產市場的政策不僅是全面的，也是前所未有大力度的。從政府的意圖來看，希望通過這種強力救市，能夠救起正在快速下沉的房地產市場，能夠減緩中國經濟增長下行的壓力。
而政府強力救市，在今年政府的工作報告中早就有明確表示。可以說，在今年的工作報告中，盡管對房地產市場調控的內容不多，比如僅是在“加快培育消費增長點”提出，穩定住房消費;也在推進新型城鎮化取得新突破重申，“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”但是，這里最為核心的問題則是對住房消費性全面的泛化，重新推出2008年131號文件所提出的“改善性住房需求”，因為正是這個“改善性住房需求”這個概念摧生了2009年以來中國的房地產市場炒作狂潮。可以說，2023年政府房地產市場救市概念基本上是圍繞著這個概念而展開。
比如3月27日國土部及住建部的文件，重點是減少土地供應的方式來消化嚴重過剩的住房供應，通過存量土地規劃調整來減輕房地產企業的壓力及避免房地產企業的破產，可能引起的房地產市場震蕩。
昨天的兩個文件則主要是從信貸及稅收的優惠上來把更多的所謂的改善性住房需求釋放出來。比如，對擁有一套住房，以及購買住房貸款沒有還清的家庭購買第二套住房，最低首付比例調整為不低于40%。此前，全國第二套房首付比例為60%，北京、上海等大城市第二套房首付比例70%，從而全面降低購買第二套住房居民進入房地產市場的門檻。如使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付比例為20%;擁有一套住房并已繳清貸款的家庭，再次申請住房公積金購買住房，最低首付比例為30%。同時，財政部和國稅總局也發出通知，個人將購買2年或以上的普通住房對個銷售的，免征營業稅;如屬非普通住房，則按照其買賣差額征收營業稅;但購買不足兩年的住房對外銷售，則需求全額繳交營業稅。
從上述政策的核心內容來看，其主要目的就是要讓所謂的改善性住房需求得到釋放。但是，這些房地產救市政策看上去是力度很大，甚至于遠超出市場預期，但是能否達到全面釋放所謂的改善性住房需求，就得受到以下幾個方面因素的制約。
一是所謂的改善性住房需求，在當前中國住房市場的背景下，尤其是一線城市，其實質更多的是住房投資需求。因為，如果住房市場的價格很高，這個市場早就成了一個投資為主導的市場，住房消費需求早就無力進入市場，進入市場者主要是住房投資者。他們購買住房者的意圖更主要是購買之后以更高的價格賣出，否則是不會進入房地產市場的。如果進入門檻高、杠桿率低，這當然不利于這些購買住房者進入，而降低進入市場門檻、提高購買融資的杠桿率，當然是吸引這些住房投資者進入好工具。不過，這些住房投資者是否進入并非僅是考慮進入門檻低、融資杠桿率高，最為重要的是購買之后會不會以更高的價格賣出?只有預期購買之后能夠以更高的價格賣出時，他們才能利用這些工具進入。如果不是這樣，預期房價會下跌時，最低的進入門檻及最高的融資杠桿，住房投資者是不會進入的。就目前的情況來看，房地產泡沫巨大、房價持續下跌、國內股市“國家牛市”沖天，住房市場賺錢效應自然消失，因此要讓這些住房投資者進入市場并非容易。
二是2023年的央行房貸新政，其對購買住房者優惠條件應該比現在出臺的優惠政策還要優惠。因為，在2023年房貸新政的政策中，凡是還清銀行貸款的購買住房者，進入市場購買住房都可享受第一套貸款優惠條件。而這些購買住房者也應該是當前國內最有實力的購買住房者。但是2023年的房貸新政只是讓少許城市住房市場銷售短時間內回光返照，房地產很快又回到原形，量價齊跌。2023年的央行房貸新政對住房投資者吸引力不大。所以，這次房貸優惠政策能否起到多少作用、效果如何還得觀察?
還有，對于住房交易營業稅的減免問題，其實該政策本來就起到作用十分有限，各地方政府早就在采取不同的方式在規避之，因此這些政策調整能夠起到實質性作用同樣不會太大，更多的是影響房地產市場預期。
三是從2023年下半年以來的國內房地產市場周期性調整，主要原因并不是銀行信貸偏緊的問題，更為重要的是房地產市場持續十年通過過度信貸擴張而導致了中國房地產市場巨大泡沫的不可持續性;是房地產暴利讓全社會各種資源涌入房地產市場導致市場供應嚴重過剩。假定當前救市政策能夠起到作用，也只不過是把房地產企業債務負擔及地方政府債務負擔轉移到居民手上而已;這也是人口結構趨勢性變化的結果。因為就當前中國人口結構來看，不僅人口老齡化在加速，而且城市獨生子女占城市住房需求主導。當前城市購買住房人口已經進入下降通道，城市住房購買需求下降也是必然。在這種情況下，政府想通過短期政策來解決這些中長期問題是根本不可能的。
再加上國內股市突然“牛市”，國內房地產市場的賺錢效應已經消失，政府的救房地產政策短期政策希望扭轉當前國內房地產市場周期性調整的中長期預期估計是不可能的。即使政府強力救市政策出臺后，可能讓少許城市房地產市場出現回光返照，但很快同樣也會打回原形，房地產市場的周期性調整并不會結束。所以，政府救房地產市場強力政策能夠起到作用并不可高估。
咨詢電話：18511557866
關注微信
電話咨詢
關注微信
