深圳樓市：抵押經營貸，個體戶和公司有區別么？區別是什么？

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近期問答集錦

【粉絲提問】1 抵押經營貸，個體戶和公司有區別么？區別是什么？
2 房管局的評估價是不是一個小區就一個評估價？
3 承問題2，如果是一個，那么，首付和月供能力不足的，可否買入小區有些硬傷的房產？配合gpgd，做到很低的首付。留足幾年月供，對抗風險，變相增加面積。

回答：

1.都能辦貸款但是流程和資料不同，要求不同，如果是真實經營就不需要考慮太多。一般包裝個體就行，有限公司后期維護和注銷相對繁瑣一些。

2.不是，評估通常會滯后市場1個月的行情價格，但是像漲幅過快的，比如寶中碧海，評估通常偏低；漲幅過慢的，龍崗羅湖，就容易拉高評估。

3.缺點換價格，樓層，戶型，朝向，裝修等因素疊加的折價不會超過15%，能不能入手還是看價格。

【會員提問】您好老師！個人的情況想請您給點建議：我在石廈葵花公寓有套房子，36平復式，欠210w，供1.1w，租7600；老婆的房子在沙尾金地名軒，50平，欠100w，供5000，租金抵月供。家住單位公寓房，短期內不會搬，家庭月入4.5萬。打算把葵花公寓賣掉，再買套總價高的房子投資。關注您一段時間了，感覺受教很多。麻煩老師幫忙分析下，這樣想法可以嗎？如何操作好？非常感謝！

回復：

1.石廈葵花公寓目前市場價在460左右，還清欠款后還有250在手，金地名軒這套在390左右，欠款100，可用的融資空間390*0.7-100=173w。

2.正常情況下，你們都是有房有貸，以家庭為單位去置換第二套，第一套未結清的情況下，再買就是首付7成。這樣選擇的標的面太窄，只能選擇350左右。可以運用抵押方式7改3，抵押利息比房貸還低，民生銀行，抵押最高8成，月息3里3，年化4.3%，25年先息后本，9年不用過橋，供參考。真實經營企業，貼息半年。

3.在目前沒有現金流的情況下，較為合適的標的區間500-600。不需要運用金地名軒空間抵押融資。

標的的選擇可以在500附近，首付150，留100在手，貸款350，月供1.8w左右，按照目前的留手備用資金和正向月入現金流，如果出租后，按照8k租金，實際月供1w，基本無太大供樓壓力。

標的還可以適當再到600，首付180，留70在手，貸款420，月供2.1w左右，如果出租后，按照8k租金，實際月供1.3w，年月供15w，4-5年內不用擔心月供，隨著正向現金流積累后，到限售期過后，再做調整。

【會員咨詢】我兒子名下一套房，有過貸款，己還清，現紅本在手。女朋友深戶無房。如果領證結婚了后，他倆可以首付三成買房不？如何操作呢？求指點

回復：

結婚了，用女方的名義購買算做家庭首套首付3成。可以同時的作為償還人。婚后購買，為共同財產。也可以婚前，用兒子名義購買，正常首付7成，可以用抵押的方式，墊資后然后抵押兩成出來，同樣可以做到7成改5成，5成改3成。這樣是屬于兒子的婚前財產。兩種都可行，看家庭去拿捏。

【咨詢】首房首貸工作：在寶安福永家庭：兩個小孩，一年級，3年級。需求：能兼顧。學位和自住，600以內，是去新安老城區找，還是去買沙井福永西鄉一手樓，請給些意見，沙井沒什么好學校，還是買個2房的都市翠海，靈芝新村，謝謝

回復：

考慮學位，建議多關注新安翻身。都市翠海華苑，2004年建造，靠近靈芝地鐵口，一點也沒都市的感覺，獨棟樓，靠馬路，樓下是醫院，戶型以小戶型為主19-25平左右單房、30平左右一房一廳、52到60平的兩房、80平左右的三房。靈芝新村是多層樓梯房，這個學區范圍內最大的樓盤，93棟，1983年左右，共2700多戶，戶型69-90平兩房三房。

對于這類老破小學區房只能單考慮總價了，不能看單價。這2個盤對比，更傾向入手都市翠海。站在現在看，現在的每一套學區房都貴。站在未來看，現在的每一套學區房都是筍盤。一直如此。沙井的新盤，海岸城可以關注下。?

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生活不是林黛玉，不會因為憂傷而風情萬種。

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