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霸王條款一:對虛假宣傳不擔責
如某房地產開發公司在《商品房預售合同》規定，甲方(開發商)在本合同簽訂之前對本房屋及本房屋的相關事項以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請，不具有要約效力，甲乙雙方的權利義務以本合同及附件明確約定的內容為準。凡在簽約之前買賣雙方任何一方通過口頭、書面及其他形式(包括口頭講解、廣告、沙盤等)所表達和提供的信息都不再作為確定雙方義務的依據。
點評：工商部門表示，此條款違反了《合同法》及《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。商品房的銷售廣告和宣傳資料對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。目前一些商品房經銷企業在營銷活動中做不實宣傳，并利用法律術語玩文字游戲，混淆要約和要約邀請的法律概念，為自己推脫責任。
分析：新版的《中華人民共和國廣告法》已于今年9月1日起執行，其中第二十八條：廣告以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的，構成虛假廣告。如在購房中遇到此種情況可向當地工商部門進行投訴，以此來維護自己的合法權益。
霸王條款二:違約金、定金兩者如何取舍由開發商規定
某《商品房買賣契約》規定，乙方(購房人)辦理按揭的資料提交銀行審核后，若未獲批準，甲方(開發商)有權要求乙方在15日內一次性補清應交款項，否則視為乙方違約，甲方有權解除本契約，并在本契約解除后30日內將乙方已付房款退還乙方，定金不予返還，乙方同時按房款的10%向甲方支付賠償金。
點評：不難看出，此項霸王條款違反了合同法中"當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款"的規定。根據上述合同的內容理解，開發商在購房人違約的情況下，既可以沒收定金，又可以收取10%的違約金。
分析：當事人可以約定一方違約時根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。但是《合同法》中規定，當一方當事人違約時，另一方當事人只能在定金、違約金、賠償金三種賠償方式中取其一。
霸王條款三:利用格式條款強制轉嫁
如某樓盤《商品房預售合同》規定，合同附件與合同正本內容或其他內容如有沖突，以本附件內容為準。這意味著開發商能夠依據自行設定的格式合同排斥非格式合同。舉個案例：“簽約時說是4月份交房，沒想到提前竣工，開發商要求5日內辦理入住手續，這給在外出差的張先生來了個措手不及。開發商在補充條款中稱，5日后，無論張先生是否辦理了入住手續，所有相關費用都由他來承擔?！?/p>
點評：補充條款違反了《合同法》，將自己的義務轉嫁給消費者?！逗贤ā分幸幎ǎ斒氯丝梢跃芙^對方提前履行合同，但提前履行不損害債權人利益的除外。開發商提前履行合同給當事人增加的費用，應由開發商負擔。
分析：根據合同法的規定，格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。如果附件與合同正本內容或其他內容中的非格式條款相沖突的，應以非格式條款為準。
霸王條款四：業主共有部分歸開發商所有
如一家地產商的《商品房預售合同》規定，占用小區的道路或場地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權出售、出租，對此購房者無權干涉。
點評：按照物權法的規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。該地產商在合同里將小區道路及車位權利規定給自己的條款是違法的。
分析：《物權法》中規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。將全部業主共有權益無效贈與他人，以此作為商品房銷售中的促銷手段，侵害了其他業主的合法權益。
霸王條款五：雙方違約金比例不公平
在有的商品房買賣合同中，開發商提到，如果逾期交付商品房，按每拖延一天10元計算，向乙方(消費者)支付違約金，而如果乙方(消費者)逾期付款，則按每天20元向甲方(開發商)支付逾期交接期間的違約金。
點評：依據民法通則及合同法的規定，合同當事人應當遵循公平原則確定各方的權利義務。在上述合同中卻規定，購房人逾期履行義務每天支付違約金20元，而出賣方逾期履行義務只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。
分析：此條款違反了《合同法》中當事人應遵循公平原則確定各方的權利和義務的規定。對雙方承擔的違約責任作出不平等的規定，加重了消費者的責任。
如何應對購房合同中的"霸王條款"?
要避免"霸王"合同，小編建議購房者在簽訂合同前要做足功課，了解常見的霸王條款，總的來說要注意以下幾點:
一、合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國合同法》依法確立了"平等原則"、"公平原則"、"誠實信用原則"，這些原則是購房者和開發商在商品房買賣合同時應當遵循的基本準則，是避免"霸王"合同發生的第一步。
二、購房者一定要學會理性購房。
三、購房者一定要有強烈的合同意識，在簽訂合同前要了解一些購房法律知識，一定要先看合同條款，仔細審閱合同中的每個條款，要據理力爭。
四、如果購房者對購房知識欠缺，可以參考相關的購房指南，或請專業人士、房地產律師陪同選房購房，以此提高自己的"反霸"能力。
北京律師網溫馨提示： 《民法典》自2023年1月1日起正式施行，《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養法》《擔保法》《合同法》《物權法》《侵權責任法》《民法總則》同時廢止。如果您涉及《民法典》規定的房產問題# 點擊這兒#進行查看！若需幫助可#咨詢北京律師網房產糾紛律師#咨詢電話：18511557866
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